ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜονΠρΣερ 1182/2026

Εκμίσθωση ακινήτου ΑΕ σε συνδεδεμένο μέρος -.

Μη τήρηση των διατυπώσεων των άρθρων 99 επ. Ν.4548/2018. Έλλειψη άδειας από το ΔΣ και τη ΓΣ. Γνώση όλων των μετόχων. Ακυρότητα των συμβάσεων μίσθωσης. Έννοια των τρεχουσών συναλλαγών. Συγκαλυμμένη αντιποίηση της νομής σε περίπτωση άκυρης σύμβασης μίσθωσης. Αγωγή απόδοσης ακινήτου. Δεκτή η αγωγή.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία των δικηγόρων Θεσσαλονίκης Μυρτούς Αντωνοπούλου και Χαράς Γραμμένου από τη Λόγος Δικηγορική Εταιρία Θεσσαλονίκης).

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 1182/2026

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΣΕΡΡΩΝ

ΤΑΚΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή Ελένη Προδρόμου, Πρωτόδικη, που ορίστηκε με πράξη του διευθύνοντος το Πρωτοδικείο Σερρών Προέδρου Πρωτοδικών και από τη Γραμματέα Καλλιρόη Βακιρτζή. Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 1η Δεκεμβρίου 2025, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία … και τον διακριτικό τίτλο … που εδρεύει στη Σερρών του δήμου … Τ.Κ. με Α.Φ.Μ

/Δ.Ο.Υ Σερρών και με αριθμό Γ.Ε.ΜΗ …, όπως νομίμως εκπροσωπείται, η οποία δεν παραστάθηκε κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο αλλά προκατέθεσε νόμιμα και εμπρόθεσμα έγγραφες προτάσεις, κατ' άρθρο 237 § 1 εδ. α' του Κ.Πολ.Δ. καθώς και προσθήκη σ' αυτές, διά της πληρεξούσιας δικηγόρου της Μυρτούς Αντωνοπούλου (Α.Μ.Δ.Σ.Θ ), η οποία κατέθεσε και το υπ' αριθμόν… γραμμάτιο προκαταβολής εισφορών και ενσήμων του Δικηγορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης, δυνάμει της από … εξουσιοδότησης της νομίμου εκπροσώπου της ενάγουσας, (βλ. την υπ' αρ.πρωτ…. ανακοίνωση καταχώρισης στο Γ.Ε.ΜΗ στοιχείων της ενάγουσας εταιρείας) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 96 και 237 §1 ΚΠολΔ και

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: …του και της … κατοίκου Σερρών, επί της οδού αρ. και κατόχου του Α.Φ.Μ. … Δ.Ο.Υ Σερρών, η οποία δεν παραστάθηκε κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο αλλά προκατέθεσε νόμιμα και εμπρόθεσμα έγγραφες προτάσεις, κατ' άρθρο 237 § 1 εδ. α' του Κ.Πολ.Δ. καθώς και προσθήκη σ' αυτές, διά του πληρεξούσιου δικηγόρου της (Α.Μ.Δ.Σ.Α ), ο οποίος κατέθεσε και το υπ' αριθμόν γραμμάτιο προκαταβολής εισφορών και ενσήμων του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, δυνάμει της από … εξουσιοδότησης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 96 και 237 §1 ΚΠολΔ.

Η ενάγουσα εταιρεία ζητεί να γίνει δεκτή η από αγωγή της, η οποία κατατέθηκε στη Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου … για τους λόγους που αναφέρονται σε αυτήν. Με την υπ' αριθμόν πράξη του αρμόδιου Δικαστού του παρόντος Δικαστηρίου, η ως άνω αγωγή προσδιορίστηκε προς συζήτηση για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσης, οπότε η υπόθεση εκφωνήθηκε νόμιμα από τη σειρά του οικείου πινακίου και συζητήθηκε, όπως σημειώνεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης. Για το υποστατό της υπό κρίση αγωγής (βλ. άρ. 215 παρ. 2 εδ. β' Κ.Πολ.Δ), ακριβές αντίγραφο αυτής με την πράξη κατάθεσής της, η οποία συντάχθηκε στις και στην οποία διαλαμβάνονται υπόμνηση για την προθεσμία κατάθεσης προτάσεων εντός 90 ημερών από τη λήξη της προθεσμίας για την επίδοση της αγωγής και υπόμνηση για μη λήψη υπόψη εκπρόθεσμων προτάσεων, επιδόθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα στην εναγόμενη, όπως προκύπτει από το προσκομιζόμενο μετ' επικλήσεως από την ενάγουσα φωτοτυπικό αντίγραφο της υπ' αριθμόν … έκθεσης επίδοσης του εδρεύοντος στο Πρωτοδικείο Σερρών δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

I. Κατά τη διάταξη του άρθρου 180 του ΑΚ ορίζεται ότι "...η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε...". Σύμφωνα με την αληθή έννοια της διάταξης αυτής, από την άκυρη μίσθωση δεν θίγονται τα δικαιώματα του "εκμισθωτή" του ακινήτου, που απορρέουν από την κυριότητα ή νομή του και μπορεί ο κύριος ή ο επικαρπωτής να επιδιώξει την απόδοσή του, ασκώντας, είτε τη διεκδικητική αγωγή, είτε την αγωγή περί νομής, είτε να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του από εκείνον που έλκει τα δικαιώματά του από την άκυρη μίσθωση, με βάση τις διατάξεις περί αποδόσεως του μισθίου (ΑΠ 1650/2018, ΑΠ 63/2017, ΑΠ 751/2009 Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ). Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 997 και 998 ΑΚ προκύπτει ότι εναντίον εκείνων που απέκτησαν την κατοχή του πράγματος από τον νομέα ως μισθωτές ή θεματοφύλακες ή με άλλη παρόμοια σχέση, όπως όταν έχει επιτραπεί από τον νομέα εκμισθωτή στον μισθωτή η υπεκμίσθωση σε τρίτον και ο τρίτος έχει καταστεί άμεσος κάτοχος, δυνάμει της σύμβασης υπομίσθωσης, ο νομέας έχει κατ' αυτών, εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, τις αγωγές για τη νομή. Προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 998 ΑΚ είναι: α) ο κάτοχος να έλαβε την κατοχή από το νομέα δυνάμει ορισμένης ενοχικής σχέσης και β) ο κάτοχος να προσέβαλε τη νομή κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 984 ΑΚ, δηλαδή με αποβολή ή με διατάραξη. Αποβολή υπάρχει όταν ο κάτοχος αντιποιείται τη νομή αρνούμενος μετά τη λήξη της ενοχικής σχέσης να αποδώσει το πράγμα, εξωτερικεύοντας τη θέληση να έχει εφεξής το πράγμα όχι για το νομέα αλλά για τον εαυτό του ή για κάποιο τρίτο (ΑΠ 233/1982, ΝοΒ 30, σελ. 1273). Αντίθετα δεν αποτελεί αντιποίηση: α) Η άρνηση του κατόχου να αποδώσει το πράγμα στο νομέα, όταν δικαιολογείται από το νόμο π.χ. όταν η μίσθωση δεν έληξε, ή έληξε μεν αλλά ο μισθωτής ασκεί δικαίωμα επισχέσεως για δαπάνες που έκανε στο μίσθιο, Στις περιπτώσεις αυτές, αφού ο κάτοχος δεν εκδηλώνει πρόθεση να εξουσιάσει του λοιπού το πράγμα ως νομέας, δεν υπάρχει διαφορά περί νομής. Αν ο κάτοχος εναχθεί ο σχετικός ισχυρισμός του παραδεκτά προτείνεται ως αναπτυγμένη άρνηση της αγωγής και οδηγεί, αν αποδειχθεί αληθινός, στην απόρριψη αυτής ως αβάσιμης κατ' ουσία. Στις περιπτώσεις αυτές δεν μπορεί να εγερθεί η αγωγή της αποβολής (άρθρο 987 ΑΚ), ούτε να υποβληθεί αίτηση ασφαλιστικών μέτρων κατά τα άρθρα 733-734 ΚΠολΔ, αλλά υπάρχει απλώς διαφορά από την έννομη σχέση (π.χ, μίσθωση) μεταξύ νομέα και κατόχου (βλ. ΟλΑΠ 104/1952, ΕΕΝ 19, σελ. 303). Ωστόσο, ο ισχυρισμός αυτός, όπως η αμφισβήτηση της λύσης της μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή πρέπει να δείχνει ευλογοφανής και όχι να είναι καταφανώς αστήρικτος, γιατί τότε πρόκειται για συγκαλυμμένη αντιποίηση της νομής [(Μον)ΕφΠειρ 452/2021 δημοσιευμένη στην ιστοσελίδα του Εφετείου Πειραιώς «efeteio-peir.gr», ΕΑ 1670/1978, ΝοΒ 26,1377, βλ. Απ. Γεωργιάδη σε Γεωργιάδη-Σταθόπουλο, ό.π., άρθρο 982, σελ. 252]. Τέλος, για να είναι ορισμένη η αγωγή αποβολής από τη νομή πράγματος πρέπει να εκτίθενται ως αναγκαία στοιχεία η νομή του ενάγοντας κατά τον χρόνο της αποβολής, δηλαδή η φυσική εξουσία του με τη θέληση να είναι κύριος του πράγματος, η οποία όμως φυσική εξουσία μπορεί να ασκείται μέσω τρίτου, εφόσον έχει παραχωρηθεί η κατοχή του πράγματος σε τρίτον βάσει ορισμένης έννομης σχέσης, η περιγραφή του πράγματος ώστε να καθίσταται εξατομικευμένο, η παράνομη και χωρίς τη θέληση του νομέα αποβολή του από αυτό, η οποία μπορεί να επήλθε συνεπεία αφαιρέσεως του πράγματος ή λόγω αδικαιολόγητης αρνήσεως αποδόσεως του πράγματος από τον κάτοχο (π.χ. από τον μισθωτή ή τον υπομισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως) και το αίτημα της αγωγής για να την απόδοση της νομής (βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 269, Μιχαήλ και Άντα Μαργαρίτη, Επίτομη Ερμηνεία ΑΚ και ΕισΝΑΚ, έκδοση 2016, σελ. 903). Αν αποδεικνύεται συγκαλυμμένη αντιποίηση της νομής, η αγωγή γίνεται δεκτή και δεν ωφελεί το μισθωτή η ρηματική απλώς αναγνώριση της νομής του ενάγοντας, εάν δεν στηρίζεται σε εύλογη αιτία και πολύ περισσότερο όταν η άρνηση απόδοσης δεν συνοδεύεται από οποιαδήποτε δικαιολογία (Χ.Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ.1990, σελ. 629επ.).

II. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 99-101 του ν. 4548/2018 «Αναμόρφωση του δικαίου των Ανωνύμων Εταιρειών», η ισχύς των οποίων ξεκίνησε την 01η.01.2019, σύμφωνα με το άρθρο 190 του νόμου αυτού, και εφαρμόζονται στις συμβάσεις που συνάφθηκαν από την 01η.01.2019 και μετά, όπως ορίζεται στη μεταβατική διάταξη του άρθρου 187 παρ. 7 του ίδιου νόμου, «Άρθρο 99: 1. Με την επιφύλαξη των διατάξεων που εκάστοτε διέπουν τις συναλλαγές πιστωτικών και χρηματοδοτικών ιδρυμάτων με πρόσωπα τα οποία έχουν ειδική σχέση με αυτά, καθώς και της παραγράφου 3 του άρθρου 51 του παρόντος νόμου, απαγορεύεται και είναι άκυρη η σύναψη οποιωνδήποτε συμβάσεων της εταιρείας με πρόσωπα της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου, καθώς και η παροχή ασφαλειών και εγγυήσεων προς τρίτους υπέρ των προσώπων αυτών, χωρίς ειδική άδεια παρεχόμενη με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου ή, με τους όρους του άρθρου 100, της γενικής συνέλευσης των μετόχων.

2. Η απαγόρευση της παραγράφου 1 ισχύει για τα ακόλουθα πρόσωπα (συνδεδεμένα μέρη): α) ... β) Ως προς τις λοιπές εταιρείες, τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου, τα πρόσωπα που ελέγχουν την εταιρεία, τα στενά μέλη οικογένειας των προσώπων αυτών, όπως αυτά ορίζονται στο Παράρτημα Α' του ν. 4308/2014, καθώς και τα νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από τους παραπάνω. Ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο θεωρείται ότι ελέγχει την εταιρεία, αν συντρέχει μία από τις περιπτώσεις του άρθρου 32 του ν. 4308/2014...

3. Η παράγραφος 1 του παρόντος άρθρου δεν ισχύει προκειμένου για: α) Πράξεις που δεν εξέρχονται των ορίων των τρεχουσών συναλλαγών της εταιρείας με τα πρόσωπα της παραγράφου 2. Ως τρέχουσες συναλλαγές νοούνται εκείνες, που είναι συνήθεις σε σχέση με τις εργασίες και το αντικείμενο της επιχειρηματικής δραστηριότητας της εταιρείας, ως προς το είδος και το μέγεθος τους, και συνόπτονται με τους συνήθεις όρους της αγοράς...

5. Τεκμαίρεται ότι σύμβαση της εταιρείας με τα πρόσωπα της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου δεν είναι συνήθης ως προς το μέγεθος της, αν η αξία της αποτιμάται τουλάχιστον σε δέκα τοις εκατό (10%) του ενεργητικού της εταιρείας, σύμφωνα με τον τελευταίο δημοσιευμένο ισολογισμό και, αν τέτοιος δεν υπάρχει, σύμφωνα με ισολογισμό που συντάσσεται προς τον σκοπό αυτό... Για τον υπολογισμό του ανωτέρω ποσοτικού ορίου λαμβάνονται υπόψη στο σύνολό τους αθροιστικά οι συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν με το συνδεδεμένο μέρος ή άλλο πρόσωπο άμεσα ή έμμεσα ελεγχόμενο από αυτό, κατά το ίδιο οικονομικό έτος.

Άρθρο 100: 1. Η άδεια κατάρτισης συναλλαγής της εταιρείας με συνδεδεμένο μέρος ή παροχής ασφαλειών και εγγυήσεων προς τρίτους υπέρ του συνδεδεμένου μέρους, σύμφωνα με το προηγούμενο άρθρο, παρέχεται με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου, η οποία ισχύει για έξι (6) μήνες...

2. Η αρμοδιότητα του διοικητικού συμβουλίου για τη χορήγηση άδειας δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ανάθεσης, σύμφωνα με το άρθρο 87. Σε περίπτωση εφαρμογής της παραγράφου 3 του άρθρου 97, ή εφόσον ζητηθεί από τη μειοψηφία των μετόχων, σύμφωνα με την επόμενη παράγραφο, η ανωτέρω άδεια παρέχεται από τη γενική συνέλευση των μετόχων.

3. Εντός δέκα (10) ημερών από τη δημοσίευση της ανακοίνωσης της χορήγησης άδειας από το διοικητικό συμβούλιο κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 101, μέτοχοι που εκπροσωπούν το ένα εικοστό (1/20) του κεφαλαίου, μπορούν να ζητήσουν τη σύγκληση γενικής συνέλευσης, για να αποφασίσει αυτή για το ζήτημα της παροχής της άδειας... Η σύμβαση της παραγράφου 1 του άρθρου 99 ή η παροχή εγγύησης ή ασφάλειας, για την οποία χορηγήθηκε άδεια από το διοικητικό συμβούλιο, θεωρείται οριστικά έγκυρη μόνο μετά την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας των δέκα (10) ημερών ή τη λήψη της άδειας από τη γενική συνέλευση ή την έγγραφη δήλωση του συνόλου των μετόχων προς την εταιρεία ότι δεν προτίθενται να ζητήσουν τη σύγκληση της γενικής συνέλευσης.

Άρθρο 101: ... 2. Το διοικητικό συμβούλιο ανακοινώνει την παροχή άδειας για την κατάρτιση συναλλαγής είτε από το ίδιο είτε από τη γενική συνέλευση, καθώς και την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας της παραγράφου 3 του άρθρου 100. Η ανακοίνωση αυτή υποβάλλεται σε δημοσιότητα πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής...

3. Η ανακοίνωση της παραγράφου 2 περιλαμβάνει κατ' ελάχιστον πληροφορίες α) ως προς τη φύση της σχέσης της εταιρείας με το συνδεδεμένο μέρος, β) την ημερομηνία και την αξία της συναλλαγής, γ) κάθε άλλη πληροφορία που είναι αναγκαία, για να αξιολογηθεί κατά πόσον η συναλλαγή είναι δίκαιη και εύλογη για την εταιρεία και τα πρόσωπα που δεν αποτελούν συνδεδεμένο μέρος, συμπεριλαμβανομένων των μετόχων μειοψηφίας».

Με τις παραπάνω διατάξεις, που αποσκοπούν καταρχάς στον περιορισμό των καταχρήσεων από μέρους των μελών της διοίκησης της Ανώνυμης Εταιρείας σε βάρος της, ρυθμίζονται οι περιπτώσεις σύναψης συμβάσεων μεταξύ της εταιρείας και των φυσικών ή νομικών προσώπων που συνδέονται με την ίδια, οι οποίες δύνανται να θέσουν υπό διακινδύνευση την εταιρική περιουσία προς όφελος των τελευταίων. Επιπλέον, υπό την άνω νέα διάταξη, ο περιορισμός των συναλλαγών με συνδεδεμένο πρόσωπα διασφαλίζει καθαυτή την υπόσταση της εταιρείας και αποτρέπει τη διατάραξη των συμφερόντων των μετόχων της, οι οποίοι επένδυσαν μέρος του κεφαλαίου τους σε αυτήν, ιδίως των μετόχων της μειοψηφίας, ενώ η προστασία των συμφερόντων των δανειστών επιτυγχάνεται μέσω των αυξημένων υποχρεώσεων δημοσιότητας των εν λόγω συναλλαγών, ιδίως με τις ανακοινώσεις και δημοσιοποιήσεις που προβλέπονται. Σε αντίθεση με το δίκαιο που προΐσχυσε (άρθρο 23α κ.ν. 2190/1920 «Περί Ανωνύμων Εταιρειών»), που διέκρινε τρεις κατηγορίες συμβάσεων και δη α) τις απαγορευμένες συμβάσεις δανείου και παροχής πίστωσης, β) τις ρυθμισμένες λοιπές συμβάσεις, που επιτρέπονταν υπό προϋποθέσεις και γ) τις συμβάσεις που επιτρεπόταν να συναφθούν ελεύθερα, εφόσον ήταν εντός των ορίων των τρεχουσών συναλλαγών της εταιρείας με τρίτους, με τα άνω άρθρα 99- 101 ν. 4548/2018 υπάγεται σε ενιαίο καθεστώς το σύνολο των συμβάσεων της ανώνυμης εταιρείας με συνδεδεμένο μέρη. Έτσι, οι συμβάσεις αυτές είναι άκυρες, ανεξάρτητα εάν πρόκειται για δανειακές ή πιστωτικές συμβάσεις ή άλλες που εξέρχονται, πάντως, των τρεχουσών συναλλαγών της εταιρείας με τα συνδεδεμένο μέρη, εάν συναφθούν χωρίς ειδική άδεια που παρέχεται, σε πρώτο στάδιο από το Διοικητικό Συμβούλιο, άλλως, υπό προϋποθέσεις, από τη Γενική Συνέλευση, η οποία δημοσιεύεται στο Γ.ΕΜ.Η. Η παραβίαση των άνω διατάξεων των άρθρων 99-101 ν. 4548/2018 συνεπάγεται απόλυτη ακυρότητα των συμβάσεων (άρθρα 174 και 180 ΑΚ), ακυρότητα που είναι αρχική και επέρχεται αυτοδικαίως και δη ανεξαρτήτως του εάν οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν ή όχι την απαγόρευση ή τον περιορισμό ή εάν είχαν πρόθεση να τον παραβιάσουν (Μ. Καράσης εις ΕρμΑΚ Γεωργιάδη- Σταθόπουλου, Τ. I, Γενικοί Αρχαί, 1978, υπό το άρθρο 180 II αριθ. 3, Λαδάς, Η αιτία των συμβάσεων για προσωπική ασφάλεια και κατάχρηση δικαιώματος δανειστή -το παράδειγμα της τραπεζικής εγγυητικής επιστολής, παρ. 65, σ. 158). Η ακυρότητα αυτή είναι οριστική και δεν θεραπεύεται ούτε με επικύρωσή της κατ' άρθρο 183 του ΑΚ, αφού η επικύρωση της άκυρης συμβάσεως θα ματαίωνε στην ουσία την ακυρότητα και θα εκμηδένιζε τα αποτελέσματα της, ενώ παράλληλα θα εξοβελιζόταν εντελώς ο σκοπός, για τον οποίο επιβλήθηκαν οι απαγορεύσεις αυτές και οι περιορισμοί. Εξετάζεται δε αυτή (ακυρότητα) και αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο, όταν έχουν προταθεί τα πραγματικά περιστατικά που την παράγουν (βλ. σχετ. ΑΠ 1317/1995 ΔΕΕ4/1996,370. Εφθεσ 1587/1997 ΔΕΕ 8-9/1997,843, ΕφΠατρ 529/1997 ΔΕΕ Π/1997,1086, Κ. Παμπούκη, Χορήγηση δανείου από ανώνυμη εταιρία προς τρίτο για να αναλάβει μετοχές σε αύξηση του κεφαλαίου της, ΕπισκΕΔΑ, 1995, σελ. 314 επ. και ΜΠρΓιανν 265/2020 Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ). Το νόημα της απόλυτης ακυρότητας υπό το νέο καθεστώς διαφέρει από εκείνο που είχε υπό το άρθρο 23α παρ. 1 κ.ν. 2190/1920, το οποίο ήταν μεταξύ άλλων να εμποδιστεί η κατάρτιση κάποιων συναλλαγών προς προστασία της εταιρικής περιουσίας. Επί του προκειμένου τέτοιες δικαιοπραξίες μπορούν να λάβουν χώρα, αρκεί να τηρηθεί η προϋπόθεση της άδειας. Άρα, πλέον η απόλυτη ακυρότητα δεν είναι αυτοσκοπός, όπως είχε καταλήξει στην περίπτωση του άρθρου 23α παρ. 1 του άνω κ.ν., αλλά, ως η μόνη ακραιφνής ακυρότητα, εμπεδώνει τον σκοπό που επιτελεί η διάταξη του άρθρου 99 του ν. 4548/2018, που είναι ο έλεγχος και η διαφάνεια των πραγματοποιουμένων συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη και η προστασία της εταιρείας και των μετόχων [Ν. Ρόκας, Εμπορικές Εταιρείες, 2019, §31.111.3., αριθμ. 41-42, σελ. 303-304, X. Ζωτιάδης, Η διαδικασία των συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη στο νέο δίκαιο της Α.Ε. (ν. 4548/2018), ΕπΕμπΔικ 2019.761 επ., X. Μαστροκώστας, Συμβάσεις της Ανώνυμης Εταιρείας με τους διοικητές της, τα παρένθετα πρόσωπα και τις συνδεδεμένες με αυτήν επιχειρήσεις κατά τον ν. 4548/2018, ΕλλΔνη 2018.997 επ., Α. Αβραμίκος, σχόλιο στην ΜονΠρωτΓιαν 265/2020, Αρμ. 2020.1835 επ.] Την ακυρότητα αυτή που, ως προελέχθη, δεν είναι ιάσιμη, δύναται να την επικαλεστούν οποτεδήποτε τα πρόσωπα που έχουν έννομο συμφέρον από την αναγνώρισή της και, συγκεκριμένα, η εταιρεία, οι μέτοχοι αυτής και οι εταιρικοί δανειστές, όχι δε και τρίτοι και δη με την επίκληση ότι η διαχείριση της εταιρικής περιουσίας ενδιαφέρει τη δημόσια τάξη (ΠΠρΡεθυμν 23/2022 Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ με παραπομπές σε Ν. Ρόκα, Εμπορικές Εταιρείες, 2018, §31.Β.III.3., αριθμ. 47, σελ. 309-310, υποσημ. 102, Θ. Κατσά σε Β. Αντωνόπουλο/Σ. Μούζουλα, Δίκαιο ΑΕ, τόμος 2, 2013, υπό άρθρο 23α, αριθμ. 98- 100, σελ. 342-344, Β. Αντωνόπουλο, Δίκαιο Α.Ε. και Ε.Π.Ε., 2012, §28.νΐΙΙ, αριθμ. 93, σελ. 452, Ε. Γκολογκίνα-Οικονόμου, Συμβάσεις της Ανώνυμης Εταιρείας με τα μέλη της Διοικήσεώς της, διδακτορική διατριβή, Κεφ. 3ο Ι.Γ. και Ι.Δ., σελ. 222-224, η ίδια, σχόλιο στην ΕφΑθ 4266/1993, ΕπισκΕμπΔικ 1995.115 επ., η ίδια σε Ε. Περάκη, Το δίκαιο της Ανώνυμης Εταιρείας, κατ' άρθρο ερμηνεία κ.ν. 2190/1920, υπό άρθρο 23α, αριθμ. 46, σελ. 1073).

III. Σύμφωνα με το άρθρο 281 Α.Κ. η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος ως καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν την γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκηση του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (βλ. ΟλΑΠ 16/2006 ΕλΔ/νη 2006.1331, ΟλΑΠ 7/2002 ΕΕΝ 2003. 168, ΟλΑΠ 8/2001 ΝοΒ 49. 1814). Μόνη δε η μακρά αδράνεια του δικαιούχου, ακόμη και αν δημιούργησε στον οφειλέτη ή τον προσβολέα την πεποίθηση ότι αυτός δε θα ασκήσει το δικαίωμά του, δεν καθιστά τη μεταγενέστερη άσκησή του καταχρηστική, υπό την ειδικότερη μορφή της αποδυνάμωσης του δικαιώματος, εκτός αν συνοδεύεται από ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, έτσι ώστε η με τη μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε να συνεπάγεται επαχθείς, όχι δε κατ' ανάγκην και αφόρητες ή υπέρμετρα επαχθείς συνέπειες, για την αποτροπή των οποίων κρίνεται, με γνώμονα την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, επιβεβλημένη η θυσία του αξιούμενου δικαιώματος. Η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος προϋποθέτει τη γέννηση και την ύπαρξή του. Συνεπώς η επίκληση περιστατικών, η αλήθεια των οποίων αποκλείει τη γέννηση ή συνεπάγεται την κατάλυση του δικαιώματος δε θεμελιώνει και ένσταση καταχρηστικής άσκησής του, αλλά είτε συνιστά αιτιολογημένη άρνηση της στηριζόμενης στο δικαίωμα αυτό αγωγής, είτε θεμελιώνει άλλη παρακωλυτική ή καταλυτική του δικαιώματος ένσταση (ΑΠ 1799/2006 Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ).

Με την κρινόμενη αγωγή, όπως το περιεχόμενό της εκτιμάται δεόντως από το παρόν Δικαστήριο, η ενόγουσα εταιρεία ιστορεί ότι, δυνάμει του υπ' αριθμόν … συμβολαίου αγοραπωλησίας, περιήλθε στην κυριότητα, νομή και κατοχή της ένα διαμέρισμα με αριθμό ένα (1), εμβαδού καθαρού τ.μ., το οποίο ευρϊσκεται στον πρώτο ( ) όροφο πολυώροφης οικοδομής ανεγερθείσης σε οικόπεδο με χαρακτηριστικό αριθμό έντεκα (11), επιφάνειας …, εντός του του νέου σχεδίου της πόλης των Σερρών, της ομώνυμης κοινότητας, δημοτικής ενότητας, δήμου και περιφερειακής ενότητας Σερρών, της περιφέρειας κεντρικής Μακεδονίας, στο συνοικισμό και επί της οδού … αρ. … με ΚΑΕΚ … όπως ειδικότερα περιγράφεται στο αγωγικό δικόγραφο, το οποίο ανακαίνισε και εξόπλισε με ηλεκτρικές συσκευές, το απέκτησε δε για επενδυτικούς λόγους. Ότι διά του από ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, ο τότε πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της ενάγουσας εταιρείας, προέβη σε εκμίσθωση του ανωτέρω ακινήτου στην εναγόμενη, μητέρα του ίδιου και απάντων των λοιπών μελών της τότε διοίκησής της, και Ότι η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης συμφωνήθηκε πενταετής, αρχής γενομένης από την 01η.07.2021 και μέχρι την 25η.06.2026 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 150,00 ευρώ ενώ επιπλέον, στο παραπάνω συμφωνητικό, περιλήφθηκε όρος περί επιβάρυνσης της εκμισθώτριας ενάγουσας με τις δαπάνες ρεύματος, νερού και κοινοχρήστων του μίσθιου. Ότι εν συνεχεία, την 01η.11.2023, λίγες ημέρες προτού τα προαναφερόμενα μέλη του τότε Διοικητικού Συμβουλίου της ενάγουσας αποχωρήσουν από τη διοίκηση αυτής υποβάλλοντας την παραίτησή τους ενώπιον της Γενικής Συνέλευσης και ενώ η αρχική μίσθωση ήταν ακόμα σε ισχύ, υπεγράφη το υπ' αριθμόν … συμβόλαιο μίσθωσης του συμβολαιογράφου Σερρών το οποίο καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Κεντρικής Μακεδονίας Ύποκατάστημα Σερρών, δυνάμει του οποίου το επίδικο ακίνητο εκμισθώθηκε εκ νέου στην εναγόμενη, για χρονικό διάστημα 30 ετών, αρχής γενομένης την 01η.10.2023 και μέχρι την 30η.09.2053, έναντι του ίδιου μισθώματος ποσού 150,00 ευρώ, το οποίο συμφωνήθηκε σταθερό καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ενώ επαναλήφθηκε και η συμφωνία επιβάρυνσης της εκμισθώτριας με τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

Περαιτέρω, η ενάγουσα εταιρεία εκθέτει ότι η παραπάνω σύμβασης μίσθωσης είναι απολύτως και αυτοδικαίως άκυρη, καθώς συνήφθη με αντισυμβαλλόμενη την μητέρα των μελών του τότε Διοικητικού της Συμβουλίου, η οποία εμπίπτει στην έννοια του «συνδεδεμένου μέρους» του άρθρου 99 Ν. 4548/2018, χωρίς να έχει παρασχεθεί άδεια προς τούτο από το Διοικητικό Συμβούλιο, με δημοσίευση σχετικού Πρακτικού του στο ΓΕ.ΜΗ και χωρίς, συνεπακόλουθα, να έχει εγκριθεί από τη Γενική Συνέλευσή της η ως άνω (μη χορηγηθείσα εν προκειμένω) παροχή της άδειας για τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, κατά ευθεία παράβαση των άρθρων 99, 100 και 101 Ν. 4548/2018, άλλως επικουρικώς είναι απολύτως άκυρη λόγω εικονικότητας, η οποία προκύπτει από την αδικαιολόγητα μεγάλη διάρκεια της μίσθωσης, το προκλητικά χαμηλό για τα δεδομένα της αγοράς συμφωνηθέν μίσθωμα το οποίο μάλιστα συμφωνήθηκε να παραμείνει σταθερό καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, την πρόσθετη συμφωνία περί επιβάρυνσης της εκμισθώτριας ενάγουσας εταιρείας με τις λειτουργικές δαπάνες του μίσθιου και την έλλειψη καταβολής εγγύησης, υποκρυπτόμενος σκοπός δε των συμβαλλόμενων μερών ήταν η εξασφάλιση της διαμονής της εναγόμενης στο επίδικο ακίνητο επί δεκαετίες, χωρίς επί της ουσίας καταβολή ανταλλάγματος. Ότι, κατά την τακτική Γενική Συνέλευση της ενάγουσας εταιρείας στις 19.11.2024 δεν εγκρίθηκε η επίμαχη συμβολαιογραφική μίσθωση, ούτε η προγενέστερη αυτής που συνήφθη στις 25.06.2021, λόγω μη τήρησης των οριζόμενων στις προπαρατιθέμενες διατάξεις του Ν. 4548/2018 διατυπώσεων που αποτελούν προϋποθέσεις της εγκυρότητάς τους και αποφασίστηκε η μη συνέχιση αυτής. Ότι στις 15.12.2024, η ενάγουσα επέδωσε τόσο στους και όσο και στην εναγόμενη την από 04.12.2024 εξώδικη ενημέρωση-πρόσκληση-δήλωση διά της οποίας ενημέρωσε την αντίδικό της για την απόλυτη και αυτοδίκαιη ακυρότητα των εν λόγω συμβάσεων μίσθωσης και την κάλεσε να της αποδώσει το μίσθιο μετά της εντός αυτού υφιστάμενης οικοσκευής εντός δέκα ημερών από την επίδοση του εξωδίκου. Ότι η εναγόμενη, παρόλο που ενημερώθηκε για την ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης, ουδέποτε αποχώρησε από το μίσθιο, η δε σιωπηρή άρνησή της να αποδώσει το μίσθιο στην ενάγουσα συνιστά αντιποίηση της νομής της τελευταίας.

Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, η ενάγουσα εταιρεία ζητεί α) να αναγνωρισθεί ότι είναι αποκλειστική νομέας του επίδικου ακινήτου, εμπορικής αξίας 85.000,00 ευρώ, με όπως αυτό αναλυτικά περιγράφεται στο αγωγικό δικόγραφο κατά θέση, έκταση και όρια και της εντός αυτού ευρισκόμενης οικοσυσκευής, ήτοι ενός φούρνου μάρκας ΝΕΡΡ και ενός κλιματιστικού μάρκας DΑΙΚΙΝ β) να υποχρεωθεί η εναγόμενη να της αποδώσει αυτό καθώς και το σύνολο της ευρισκόμενης εντός αυτού οικοσκευής, γ) να διαταχθεί η βίαιη αποβολή της εναγόμενης, καθώς και κάθε τρίτου που έλκει δικαιώματα από αυτήν ή ενεργεί εξ ονόματος της, από το επίδικο ακίνητο και η εγκατάσταση της ίδιας (της ενάγουσας) στη διακατοχή του ακινήτου, δ) να διαταχθεί η εναγόμενη να παύσει κάθε προσβολή της νομής της στο μέλλον, δ) να απαγγελθεί στην εναγόμενη προσωπική κράτηση διάρκειας ενός (1) έτους και χρηματική ποινή 10.000,00 ευρώ για παράβαση της εκδοθησόμενης απόφασης, ε) να κηρυχθεί η εκδοθησόμενη απόφαση προσωρινώς εκτελεστή διατεινόμενη ότι η καθυστέρηση στην αποβολή της αντιδίκου της από το επίδικο ακίνητο θα της επιφέρει σημαντική ζημία δεδομένου ότι, μέχρι τότε, θα είναι αδύνατο να εκμεταλλεύεται το περιουσιακό της στοιχείο ενώ παράλληλα θα επιβαρύνεται με τις λειτουργικές του δαπάνες και στ) να καταδικασθεί η εναγόμενη στη δικαστική της δαπάνη και στην αμοιβή της πληρεξούσιας δικηγόρου της.

Με το ανωτέρω περιεχόμενο και αιτήματα, η κρινόμενη αγωγή, για το καταψηφιστικό αίτημα της οποίας καταβλήθηκε από την ενάγουσα εταιρεία το αναλογούν τέλος δικαστικού ενσήμου με τις νόμιμες υπέρ τρίτων προσαυξήσεις του (βλ. το προσκομιζόμενο κι επικαλούμενο στις κατατεθείσες προτάσεις της με κωδικό … ηλεκτρονικό παράβολο και το συνημμένο σε αυτό από … αποδεικτικό εξόφλησης μέσω της Τράπεζας …), παραδεκτώς και αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος καθ' ύλην και κατά τόπον αρμοδίου Δικαστηρίου (άρθρα 7, 9, 11 παρ. 1, 14, 22 και 29 ΚΠολΔ), κατά την προκειμένη τακτική διαδικασία (άρθρα 215 επ. ΚΠολΔ), έχει δε τηρηθεί για το παραδεκτό αυτής η κατ' αρ. 220 ΚΠολΔ προδικασία με τη νόμιμη και εμπρόθεσμη καταχώρησή της στο βιβλίο του Κτηματολογικού Γραφείου κεντρικής Μακεδονίας και στο τηρούμενο κτηματολογικό φύλλο του επίδικου ακινήτου, όπως τούτο προκύπτει από το προσκομιζόμενο κι επικαλούμενο από την ενάγουσα από 22.05.2025 και με αρ. πρωτ. πιστοποιητικό καταχώρησης εγγραπτέας πράξης του προϊσταμένου του Υποκαταστήματος Σερρών του Κτηματολογικού Γραφείου Κεντρικής Μακεδονίας. Η κρισιολογούμενη αγωγή, ως αγωγή απόδοσης νομής στην οποία έχει σωρευθεί και αίτημα αναγνώρισης του δικαιώματος της νομής, κρίνεται επαρκώς ορισμένη, διαλαμβάνουσα άπαντα τα απαιτούμενα για την πληρότητά της στοιχεία, όπως αυτά παρατίθενται στη μείζονα πρόταση της παρούσης απόφασης (βλ. νομική σκέψη υπό στοιχείο I), απορριπτομένης της ένστασης αοριστίας που προβάλλει με τις έγγραφες προτάσεις της η εναγόμενη διατεινόμενη ότι στο αγωγικό δικόγραφο δεν εκτίθενται συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά που να θεμελιώνουν την επικαλούμενη από μέρους της αντιδίκου της αντιποίηση νομής. Ειδικότερα, με βάση τα ιστορούμενα στην κρινόμενη αγωγή από την ενάγουσα περί απόλυτης και αυτοδίκαιης ακυρότητας της σύμβασης μίσθωσης δυνάμει της οποίας η εναγόμενη κατέχει το επίδικο ακίνητο, λόγω κατάρτισής της κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 99, 100 και 101 Ν. 4548/2018, άλλως επικουρικός λόγω εικονικότητάς της, δεν υφίσταται νόμιμη αιτία διατήρησης της κατοχής αυτού από την εναγόμενη. Προσέτι, η ισχυριζόμενη από την ενάγουσα παρακράτηση του επίδικου ακινήτου από την εναγόμενη μετά τη φερόμενη γνωστοποίηση σε αυτήν της ακυρότητας της εν λόγω σύμβασης μίσθωσης διά εξωδίκου ενημερώσεως-προσκλήσεως-δηλώσεως καθώς και η άρνηση, μετά την ως άνω γνωστοποίηση, της εναγόμενης να αποδώσει στη νομέα ενάγουσα το ακίνητο στοιχειοθετεί αντιποίηση της νομής του ακινήτου από την εναγόμενη (βλ. ΕφΠειρ 452/2021, ο.π).

Περαιτέρω, η ένδικη αγωγή είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 138, 180, 287, 288, 361, 574, 947, 948, 974, 977, 980, 981, 984, 987, 998, 1000 ΑΚ, 68, 70, 176, 191 § 2, 907 και 908 § 1 ΚΠολΔ και 99, 100 και 101 Ν. 4548/2018. Ωστόσο, απορριπτέο ως μη νόμιμο τυγχάνει το αίτημα να διαταχθεί η βίαιη αποβολή της εναγόμενης, καθώς και κάθε τρίτου που έλκει δικαιώματα από αυτήν ή ενεργεί εξ ονόματος της, από το επίδικο ακίνητο και η εγκατάσταση της ενάγουσας σε αυτό, καθόσον αυτό δεν διατάσσεται από το Δικαστήριο, αλλά αποτελεί ζήτημα εκτέλεσης που πραγματώνεται κατά τον τρόπο που η διάταξη του άρθρου 943 § 1 ΚΠολΔ προβλέπει. Επίσης, απορριπτέο ως μη νόμιμο τυγχάνει και το παρεπόμενο αίτημα να διαταχθεί η εναγόμενη να παραλείψει, κατ' ορθή εκτίμηση, κάθε προσβολή της νομής της ενάγουσας εταιρείας επί του επιδίκου στο μέλλον, δεδομένου ότι τούτο δεν προσιδιάζει στην αποκλειστική φύση και στον σκοπό της προκείμενης αγωγής αποβολής από τη νομή (άρθρο 987 ΑΚ) αλλά προβλέπεται αυτοτελώς για τη αγωγή διατάραξη της νομής (άρθρο 989 ΑΚ). Κατόπιν της απόρριψης του τελευταίου αυτού αιτήματος πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμο και το αίτημα περί απαγγελίας προσωπικής κράτησης διάρκειας ενός (1) έτους και χρηματικής ποινής 10.000,00 ευρώ στην εναγόμενη για παράβαση της εκδοθησόμενης απόφασης και τούτο διότι η διάταξη του άρθρου 947 παρ.1 του ΚΠολΔ προϋποθέτει κύριο αίτημα παράλειψης κάθε μελλοντικής διατάραξης της νομής (ΠΠρΗλ 2/2024 Τ.Ν.Π ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

Περαιτέρω, το παρεπόμενο αίτημα να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή είναι μη νόμιμο ως προς τη σωρευόμενη αναγνωριστική αγωγή, λόγω του αναγνωριστικού της χαρακτήρα, καθώς προσωρινά εκτελεστές κηρύσσονται μόνο οι καταψηφιστικές διατάξεις της απόφασης, καθώς ως προς αυτές και μόνο η τελευταία συνιστά εκτελεστό τίτλο, και όχι οι αναγνωριστικές ή αμιγώς διαπλαστικές διατάξεις αυτής [ΕφΑΘ 628/2003, Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ, ΠΠρΗλ 2/2024 ό.π, Κεραμεύς/ Κονδύλης/ Νικάς (-Νικολόπουλος), ΚΠολΔ Π, 2000, άρθρο 904, αρ. 6 και 907, αρ. 3]. Ως προς τη σωρευόμενη αγωγή απόδοσης της νομής του επιδίκου, το εν Θέματι αίτημα, είναι ορισμένο και νόμιμο δοθέντος ότι η ενάγουσα, προς θεμελίωσή του, εκθέτει ότι η καθυστέρηση στην απόδοση του ακινήτου της θα της επιφέρει σημαντική ζημία καθώς θα αποστερηθεί τη δυνατότητα εκμετάλλευσής του ενώ παράλληλα θα επιβαρύνεται με τις λειτουργικές του δαπάνες, ήτοι (εκθέτει) πραγματικά περιστατικά τα οποία, αληθή υποτιθέμενα, στοιχειοθετούν τις προϋποθέσεις του άρθρου 908 παρ. 1 εδ. ζ' ΚΠολΔ, απορριπτομένων των ισχυρισμών που προβάλλει η εναγόμενη στις έγγραφες προτάσεις της περί αοριστίας και νομικής αβασιμότητάς του. Προσέτι, για το παραδεκτό της συζήτησης της ένδικης αγωγής, έχει τηρηθεί η προδικασία του άρθρου 3 § 2 Ν.4640/2019, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη με επίκληση από την ενάγουσα από 26.04.2025 έγγραφη ενημέρωση της πληρεξούσιας δικηγόρου της προς το νόμιμο εκπρόσωπο αυτής, σχετικά με τη δυνατότητα επίλυσης της διαφοράς με διαμεσολάβηση, καθώς και του άρθρου 6 § 1 Ν.4640/2019, όπως προκύπτει από το προσκομιζόμενο με επίκληση από την ενάγουσα, από πρακτικό περάτωσης υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας της διαμεσολαβήτριας νομίμως υπογεγραμμένο από την ορισθείσα ως άνω διαμεσολαβήτρια και τους λοιπούς συμμετέχοντες στην σχετική συνεδρία, με αναγραφή του τρόπου γνωστοποίησης της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας στα μέρη και της συμμετοχής τους σε αυτή. Επισημαίνεται, τέλος, ότι δεν απαιτείται για το παραδεκτό της συζήτησής της η προσαγωγή πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ (άρ. 54Α παρ. 4 του ν. 4987/2022) διότι, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, η εν λόγω νομοθετική ρύθμιση κατά το μέρος που επιβάλλει την προσκομιδή από τον υπόχρεο του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικείου πιστοποιητικού για το παραδεκτό της συζήτησης εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, έρχεται σε αντίθεση με τη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την προστασία των δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (Ε.Σ.Δ.Α.) καθώς και τις διατάξεις των άρθρων 17, 20 και 25 του Συντάγματος, ήτοι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και παροχής έννομης προστασίας και την αρχή της αναλογικότητας (βλ. ΜονΕφΚρητ 19/2016, ΠΠρΑΘ 89/2015, ΜΠρΠατρών 265/2020, ΜΠρΛαμίας 308/2018 και 69/2020, όλες δημ. στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τούτο διότι δεν μπορεί μία καθαρά φορολογική διάταξη, που δεν αφορά στην προστασία των συναλλασσόμενων σε σχέση με τα ακίνητα ή δεν επιδιώκει την παροχή δικαστικής προστασίας, να αποτελεί ειδική διαδικαστική προϋπόθεση μιας εμπράγματης αγωγής και προαπαιτούμενο προκειμένου να εκδοθεί απόφαση επί της ουσίας.

Εξάλλου στόχος της δίκης πρέπει να είναι πάντοτε η έκδοση της απόφασης επί της ουσίας και οι διαδικαστικές προϋποθέσεις πρέπει να έχουν σκοπό να εξασφαλίσουν την ομαλή και απρόσκοπτη ροή της διαδικασίας και να αποτελούν εγγυήσεις ορθής δικαστικής απόφασης (ΑΠ 1164/2009, ΑΠ 205/2006, ΜΠρΚερκ 1144/2015 άπασες δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Κατ' ακολουθία όλων των ανωτέρω πρέπει η κρισιολογούμενη αγωγή, καθ ο μέρος κρίθηκε νόμιμη, να ερευνηθεί ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.

Η εναγόμενη, που συμμετείχε νόμιμα στη δίκη με την εμπρόθεσμη και νομότυπη προκατάθεση των έγγραφων προτάσεών της, πέραν της ένστασης αοριστίας που προέβαλε, η οποία απορρίφθηκε κατά τα προειρημένα, αρνήθηκε την υπό κρίση αγωγή ως νόμω και ουσία αβάσιμη, ισχυριζόμενη ότι η εκμίσθωση του επίδικου ακινήτου έγινε εξαρχής, ήτοι από το έτος 2021, με γνώση και συναίνεση απάντων των μετόχων της αντιδίκου της εταιρείας, ότι το επίδικο αγοράστηκε όχι για επενδυτικούς σκοπούς αλλά για να εκμισθωθεί στην ίδια και ότι οι συμβάσεις μίσθωσης που υπεγράφησαν είναι νόμιμες και έγκυρες διότι προηγήθηκε η έγκρισή τους δυνάμει των υπ' αριθ. και

αποφάσεων του Διοικητικού Συμβουλίου της ενάγουσας.

Περαιτέρω, πρότεινε την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος από την ενάγουσα, κατ’ άρθρο 281 Α.Κ., προς επίρρωση της οποίας προβάλλει τα ίδια ως άνω πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν την άρνηση της βάσης της ένδικης αγωγής και επιπλέον ότι η επί τριετία έγκριση της μίσθωσης από την ενάγουσα εταιρεία της δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να ασκήσει το επίδικο δικαίωμά της εναντίον της, η δε άσκηση αυτού αποτελεί μέρος μιας σειράς μεθοδευμένης επίθεσης εναντίον της. Ωστόσο, λαμβανομένου υπόψη ότι η εναγόμενη αρνείται την ύπαρξη του επίδικου δικαιώματος της αντιδίκου της και της εναντίον της αξίωσής της για απόδοση της νομής του επίμαχου ακινήτου, δεδομένου ότι υποστηρίζει ότι η σύμβαση μίσθωσης δυνάμει της οποίας κατέχει αυτό είναι νόμιμη, έγκυρη και ισχυρή, η εν θέματι ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος είναι απορριπτέα ως νόμω αβάσιμη δοθέντος ότι προϋποθέτει ότι το επίδικο δικαίωμα έχει γεννηθεί και υφίσταται, κατά τα προλεχθέντα στην υπό στοιχείο III νομική σκέψη της μείζονος πρότασης της παρούσης (βλ. ΑΠ 1414/2015 ΕΕργΔ 2016, 195, ΑΠ 478/2006 ΕλλΔνη 2008,748).

Από την προσκομιζόμενη μετ’ επικλήσεως από την ενάγουσα και ληφθείσα επιμελεία της υπ' αριθμόν ένορκη βεβαίωση του μάρτυρος …του … και της …, η οποία δόθηκε ενώπιον της συμβολαιογράφου Σερρών … κατόπιν νομότυπης και εμπρόθεσμης κλήτευσης της εναγόμενης, όπως τούτο προκύπτει από την υπ' αριθμόν έκθεση επίδοσης του διορισμένου στο Πρωτοδικείο Σερρών δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης … και τη συνημμένη σε αυτήν από … εξώδικη δήλωση-γνωστοποίηση εξέτασης μάρτυρα, από όλα τα έγγραφα που νομίμως προσκομίζονται μετ' επικλήσεως από τους διαδίκους με τις έγγραφες προτάσεις και με την προσθήκη που κατέθεσαν, είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρ. 336 § 3, 339, 340, 390, 395 και 432 επ. ΚΠολΔ), μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται το προσκομιζόμενο κι επικαλούμενο με τις προτάσεις αμφότερων των διαδίκων μερών ανυπόγραφο από … ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, το οποίο αποτελεί μη πληρούν τους όρους του νόμου αποδεικτικό μέσο, δηλαδή υποστατό μεν αλλά ελαττωματικό αποδεικτικό μέσο, το οποίο λαμβάνεται υπόψη στην προκειμένη τακτική διαδικασία και με την επιφύλαξη των άρθρων 393 και 394 ΚΠολΔ, δηλαδή μόνο εφόσον είναι επιτρεπτή η εμμάρτυρη απόδειξη, όπως εν προκειμένω που το αντικείμενο της δικαιοπραξίας την οποία αποδεικνύει έχει αξία μικρότερη των 30.000,00 ευρώ και εκτιμάται και αξιολογείται ελεύθερα, παράλληλα με τα αποδεικτικά μέσα που πληρούν τους όρους του νόμου (ΑΠ 1402/2015, ΑΠ 127/2024 Τ.Ν.Π ΝΟΜΟΣ), οι προσκομιζόμενες κι επικαλούμενες με την προσθήκη της ενάγουσας φωτογραφίες που επισκοπήθηκαν και των οποίων η γνησιότητα και το απεικονιζόμενο περιεχόμενο δεν αμφισβητήθηκε (444 παρ. 1 περ. γ', 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ), η υπ' αριθμόν απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων) που προσκομίζει και επικαλείται η εναγόμενη με την προσθήκη της, απόφαση πολιτικού Δικαστηρίου από το περιεχόμενο της οποίας μπορούν να συναχθούν δικαστικά τεκμήρια (ΑΠ 1643/2007 Τ.Ν.Π ΔΣΑ, ΑΠ 1286/2003 ΧρΙδΔικ 2004.245, ΑΠ 156/2000 ΑρχΝ 2001.415) και η διαλαμβανόμενη στα προσκομιζόμενα κι επικαλούμενα με την προσθήκη της εναγόμενης υπ' αριθμόν … πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του παρόντος Δικαστηρίου ένορκη κατάθεσή του … η οποία δόθηκε στο πλαίσιο άλλης δίκης και λαμβάνεται υπόψη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (βλ. ΑΠ 1909/2011 δημοσιευμένη στην ιστοσελίδα του Α.Π «areiospagos.gr»), ορισμένα από τα οποία μνημονεύονται ειδικώς παρακάτω, δίχως να παραλείπεται κάποιο κατά την ουσιαστική κρίση της ένδικης διαφοράς, όπως επίσης από τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία λαμβάνονται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 § 4 ΚΠολΔ), από όσα οι διάδικοι ομολογούν είτε ρητώς είτε στο βαθμό που συνάγονται σιωπηρώς από το σύνολο των ισχυρισμών τους και κατά το μέτρο που δεν αρνούνται ειδικώς την αλήθεια ορισμένων πραγματικών ισχυρισμών σε συνδυασμό και με την εν γένει δικονομική συμπεριφορά τους (άρθρα 261, 352 § 1, 353 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα, ουσιώδη για την έκβαση της προκείμενης δίκης, πραγματικά περιστατικά:

Η ενάγουσα τυγχάνει ανώνυμη εταιρεία, υπαγόμενη στις διατάξεις του νόμου 4548/2018, με έδρα την … Σερρών του δήμου… και αντικείμενο δραστηριότητας την παραγωγή και το χονδρικό και λιανικό εμπόριο φωτιστικών ειδών, ηλεκτρολογικών ειδών και ειδών επαγγελματικού και οικιακού εξοπλισμού. Δυνάμει του υπ' αριθμόν … συμβολαίου αγοραπωλησίας του Συμβολαιογράφου Σερρών … το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στα κτηματολογικά βιβλία του Υποκαταστήματος Σερρών του Κτηματολογικού Γραφείου Κεντρικής Μακεδονίας στις με αριθμό καταχώρησης περιήλθε στην πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή της το επίδικο ακίνητο, ήτοι το με χαρακτηριστικό αριθμό (…) διαμέρισμα κατοικίας του πρώτου (…) πάνω από το ισόγειο ορόφου πολυκατοικίας με ΚΑΕΚ … ανεγερθείσης σε οικόπεδο με χαρακτηριστικό αριθμό έντεκα (…), εμβαδού …, που βρίσκεται στην πόλη των Σερρών, στο … του νέου σχεδίου της πόλης των Σερρών, στον συνοικισμό … και επί της οδού … αρ. … και συνορεύει βορειοανατολικά με το με ΚΑΕΚ … ακίνητο, βορειοδυτικά με το με ΚΑΕΚ … ακίνητο, νοτιοανατολικά με την οδό … και νοτιοδυτικά με το με ΚΑΕΚ … ακίνητο, το οποίο (διαμέρισμα) έχει εμβαδό καθαρό … τ.μ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο … και αποτελείται από δύο δωμάτια, σαλοτραπεζαρία-κουζίνα, λουτροκαμπινέ, και ημιϋπαίθριους χώρους, συνολικού εμβαδού 17,68 τ.μ. και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, με διάδρομο, με κλιμακοστάσιο και με φρεάτιο του ανελκυστήρα, με οικόπεδο ιδιοκτησίας … και με την οδό … στην οποία έχει πρόσοψη, έχει δε ως παρακολούθημα τη με χαρακτηριστικό αριθμό (…) αποθήκη του υπογείου, εμβαδού 5,51 τ.μ. Ακολούθως, στις … κι ενώ μέλη της διοίκησης της ενάγουσας ήταν ο … του … και της … η … του … και της … και ο … του …και της … εκπροσωπείτο δε αυτή από τον πρώτο και τη δεύτερη αυτών ενεργώντας είτε από κοινού, είτε χωριστά (βλ. την προσκομιζόμενη κι επικαλούμενη από αμφότερα τα διάδικα μέρη υπ' αρ. πρωτ. … ανακοίνωση καταχώρισης στο ΓΕΜΗ στοιχείων της ενάγουσας), συνήφθη ατύπως σύμβαση μίσθωσης του προπεριγραφόμενου ακινήτου, δυνάμει της οποίας η ενάγουσα εκμίσθωσε αυτό στη εναγόμενη για το χρονικό διάστημα από 01.07.2021 έως 25.06.2026, έναντι μηνιαίου μισθώματος 150,00 ευρώ, για τη μίσθωση δε αυτή υποβλήθηκε από την ενάγουσα η υπ' αρ. δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ η οποία έγινε δεκτή από την εναγόμενη αυθημερόν. Σημειωτέον ότι, το προσκομιζόμενο κι επικαλούμενο από αμφότερες τις αντίδικες πλευρές από 25.06.2021 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης δεν φέρει τις υπογραφές των αναφερόμενων σε αυτό ως συμβαλλόμενων, ήτοι ούτε του… ενεργούντος ως νομίμου εκπροσώπου της εκμισθώτριας εταιρείας, ούτε της εναγόμενης μισθώτριας. Εν συνεχεία, διά της από 18.06.2021 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των μετόχων της ενάγουσας εταιρείας εκλέχθηκε νέο διοικητικό συμβούλιο με πενταετή θητεία, ήτοι μέχρι την 18η.06.2026, αποτελούμενο από τον … του… την … του … και τον … του … άπαντα τέκνα της εναγόμενης χορηγήθηκε δε δικαίωμα εκπροσώπησής της στους δύο πρώτους εξ αυτών, ενεργούντες είτε από κοινού είτε χωριστά. Δυνάμει του υπ' αριθμόν … συμβολαιογραφικού εγγράφου του συμβολαιογράφου Σερρών, … το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στο βιβλίο του Κτηματολογικού Γραφείου Κεντρικής Μακεδονίας-υποκαταστήματος Σερρών και στο τηρούμενο κτηματολογικό φύλλο του επιδίκου ακινήτου, κι ενώ ακόμα η ως άνω αναφερόμενη σύμβαση μίσθωσης ήταν σε ισχύ, η ενάγουσα εταιρεία, εκπροσωπούμενη από την … προέβη σε νέα εκμίσθωση του επιδίκου ακινήτου στην εναγόμενη, με τριακονταετή διάρκεια, αρχής γενομένης από την 01η.10.2023 και μέχρι την 30η.09.2053, έναντι του ίδιου μηνιαίου μισθώματος των 150,00 ευρώ το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα παραμείνει σταθερό καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και με τον πρόσθετο όρο οι δαπάνες ηλεκτρικού ρεύματος και νερού να βαρύνουν την εκμισθώτρια ενάγουσα εταιρεία και να καταβάλλονται από αυτήν. Η εναγόμενη, ούσα μητέρα των (στο χρόνο σύναψης αμφότερων των ως άνω συμβάσεων μίσθωσης) μελών του διοικητικού συμβουλίου της ενάγουσας εταιρείας, τυγχάνει στενό μέλος της οικογένειάς τους και κατ ’ επέκταση συνδεδεμένο μέρος της ενάγουσας κατά την έννοια του άρθρου 99 Ν. 4548/2018. Επίσης, οι εν λόγω συμβάσεις μίσθωσης εξέρχονται των ορίων των τρεχουσών συναλλαγών της ενάγουσας εταιρείας με συνδεδεμένο μέρη καθώς ως τέτοιες (τρέχουσες συναλλαγές), στην παραπάνω διάταξη, ορίζονται αυτές που είναι συνήθεις σε σχέση με τις εργασίες και το αντικείμενο της επιχειρηματικής δραστηριότητας της εταιρείας, ως προς το είδος και το μέγεθος τους, και συνάπτονται με τους συνήθεις όρους της αγοράς.

Στην προκειμένη ωστόσο, περίπτωση, η σύναψη των συμβάσεων μίσθωσης με την εναγόμενη προς το σκοπό της εγκατάστασής της στο επίδικο ακίνητο και δη για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών ουδόλως συνήθης είναι σε σχέση με το αντικείμενο της επιχειρηματικής δραστηριότητας της εταιρείας που είναι η παραγωγή και το χονδρικό και λιανικό εμπόριο φωτιστικών ειδών, ηλεκτρολογικών ειδών και ειδών επαγγελματικού και οικιακού εξοπλισμού, ούτε εξυπηρετεί τους σκοπούς αυτής ενώ περαιτέρω, ακόμα και αν ήθελε κριθεί ως τέτοια, ούτε με τους συνήθεις όρους της αγοράς έχει συναφθεί. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, τα οποία λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο κατά το άρ. 336 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ καθώς και τα προσκομιζόμενο κι επικαλούμενα από την ενάγουσα συγκριτικά στοιχεία, ακίνητα με όμοια χαρακτηριστικά με το επίδικο (εμβαδό, τοποθεσία) εκμισθώνονται σε πολύ υψηλότερη τιμή για χρήση κατοικίας, η δε μισθωτική αξία αυτού εκτιμάται ότι ανέρχεται σε ποσό τουλάχιστον 350,00 ευρώ μηνιαίως. Προσέτι, η συμφωνηθείσα τριακονταετής διάρκεια της μίσθωσης ουδόλως συνήθης κρίνεται στην αγορά και τις συναλλαγές αλλά αντιθέτως άκρως δεσμευτική για την εκμισθώτρια εταιρεία, λαμβανομένου μάλιστα υπόψη ότι το εξαιρετικά χαμηλό, αναντίστοιχο της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, «συμβολικό» μηνιαίο μίσθωμα των 150,00 ευρώ συμφωνήθηκε να παραμείνει σταθερό για ένα τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα 30 ετών, προϊόντος του οποίου, είναι αναμφίβολο, κατά την κοινή λογική και πείρα, ότι θα μεταβληθούν οι συνθήκες της αγοράς. Ομοίως, απολύτως ασυνήθης στις συναλλαγές είναι και ο πρόσθετος όρος περί επιβάρυνσης της εκμισθώτριας με τις δαπάνες ύδρευσης και ηλεκτρισμού του μίσθιου.

Με βάση όλα τα ανωτέρω, η σύναψη των παραπάνω συμβάσεων μίσθωσης και δη της δεύτερης εξ αυτών, ουδόλως εμπίπτει στις τρέχουσες συναλλαγές της ενάγουσας εταιρείας αλλά αντιθέτως αποβαίνει βλαπτική για τα οικονομικά της συμφέροντα, λόγω της συμπερίληψης σε αυτές όρων ακραία επωφελέστερων υπέρ του ενός συμβαλλόμενου μέρους και ειδικότερα της εναγόμενης μισθώτριας. Για όλους τους παραπάνω λόγους ο προβαλλόμενος με τις προτάσεις της, αντίθετος ισχυρισμός της εναγόμενης θα πρέπει να απορριφθεϊ ως αβάσιμος. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, για την εγκυρότητά των εν λόγω συμβάσεων μίσθωσης που συνήφθησαν με συνδεδεμένο μέρος της ενάγουσας και εξέρχονται των ορίων των τρεχουσών συναλλαγών της, θα έπρεπε, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 99-101 Ν. 4548/2021 και όσα αναλυτικώς εκτίθενται στην υπό στοιχείο II νομική σκέψη της μείζονος πρότασης της παρούσης απόφασης, να έχει προηγηθεί της σύναψής τους η εκ του νόμου (άρθρα 99 παρ. 1 και 100 Ν. 4548/2018) απαιτούμενη χορήγηση ειδικής άδειας προς τούτο από το Διοικητικό Συμβούλιο της ενάγουσας, η δημοσίευση της ανακοίνωσης της χορήγησης άδειας από το διοικητικό συμβούλιο στο Γ.Ε.ΜΗ και η άπρακτη πάροδος δεκαημέρου από αυτήν (τη δημοσίευση) εντός του οποίου, μέτοχοι που εκπροσωπούν το ένα εικοστό (1/20) του κεφαλαίου, μπορούν να ζητήσουν τη σύγκληση γενικής συνέλευσης, για να αποφασίσει αυτή για το ζήτημα της παροχής της άδειας, άλλως η λήψη της άδειας από τη γενική συνέλευση ή η έγγραφη δήλωση του συνόλου των μετόχων προς την εταιρεία ότι δεν προτίθενται να ζητήσουν τη σύγκληση της γενικής συνέλευσης. Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση, οι ανωτέρω νόμιμες διατυπώσεις ουδόλως αποδεικνύεται ότι τηρήθηκαν. Ειδικότερα η εναγόμενη προσκομίζει μετ' επικλήσεως αντίγραφο του υπ' αριθμόν πρακτικού του Δ.Σ της ενάγουσας εταιρείας, σύμφωνα με το οποίο τα μέλη του, … και … αποφάσισαν τη μίσθωση του επίδικου ακινήτου στην εναγόμενη αντί μηνιαίου μισθώματος 150,00 ευρώ στο οποίο περιλαμβάνονται οι δαπάνες ρεύματος, νερού και κοινοχρήστων για πέντε ( ) έτη καθώς επίσης και αντίγραφο του υπ' αριθμόν … πρακτικού του Δ.Σ της ενάγουσας εταιρείας διά του οποίου αποφασίστηκε από τα ίδια ως άνω μέλη του, η παράταση της άνω μίσθωσης με την υπογραφή νέου μισθωτηρίου για το χρονικό διάστημα από 27.09.2023 έως 27.09.2053 και η εξουσιοδότηση της … να προβεί στην υπογραφή του συμβολαίου μίσθωσης που θα συνταχθεί από το συμβολαιογράφο Σερρών Πλην όμως από κανένα στοιχείο του εισφερόμενου αποδεικτικού υλικού δεν αποδεικνύεται η δημοσίευση των παραπάνω αποφάσεων του Δ.Σ. της ενάγουσας στο Γ.Ε.ΜΗ καθώς σχετικές ανακοινώσεις δεν προσκομίζονται, ώστε να λάβουν γνώση οι λοιποί μέτοχοι της εταιρείας κατά τον ανωτέρω χρόνο, … μέτοχος ποσοστού 19,668 % του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, … νομίμως εκπροσωπούμενη από τον τελευταίο και την …, μέτοχος ποσοστού 28,33 % του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, …, μέτοχος ποσοστού 5% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας και … μέτοχος ποσοστού 0,039 % του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας και να εκκινήσει και η προαναφερόμενη δεκαήμερη προθεσμία υποβολής αιτήματος για σύγκληση γενικής συνέλευσης κατά τα προλεχθέντα.

Οι ανωτέρω συμβάσεις μίσθωσης, λοιπόν, με το συνδεδεμένο μέρος καθώς εξέρχονται, κατά τα προρρηθέντα, των τρεχουσών συναλλαγών της ενάγουσας εταιρείας με τα συνδεδεμένα μέρη, έχοντας συναφθεί χωρίς ειδική άδεια από το Διοικητικό Συμβούλιο, δημοσιευθείσα στο Γ.Ε.ΜΗ και χωρίς ειδική άδεια παρασχεθείσα από τη Γενική Συνέλευση της ενάγουσας είναι απολύτως άκυρες, ανεξαρτήτως του εάν εναγόμενη γνώριζε ή όχι τις εν λόγω προϋποθέσεις και αν είχε πρόθεση να τις παραβιάσει, παραδεκτώς δε προβάλλεται η εν λόγω αυτοδίκαιη και απόλυτη ακυρότητά τους από την έχουσα προς τούτο έννομο συμφέρον ενάγουσα εταιρεία με την υπό κρίση αγωγή. Άλλωστε η απόλυτη και αυτοδίκαιη ακυρότητά τους, συνεπεία της μη τήρησης των ανωτέρω διατυπώσεων, ουδόλως αναιρείται από το εάν ο μέτοχος της ενάγουσας εταιρείας ο οποίος είναι και νόμιμος αντιπρόσωπος της έτερης μετόχου, … ανήλικης θυγατέρας του …, γνώριζε τη σύναψη των εν λόγω συμβάσεων και δεν προέβαλε αντιρρήσεις μέχρι εσχάτως, όπως υποστηρίζει η εναγόμενη. Σε κάθε περίπτωση, από το εισφερόμενο αποδεικτικό υλικό, ουδόλως αποδείχθηκε ότι ο τελούσε σε γνώση της σύναψης των συμβάσεων μίσθωσης και δη της δεύτερης εξ αυτών που περί βλήθηκε συμβολαιογραφικό τύπο, πολλώ δε μάλλον ότι γνώριζε τους ειδικότερους όρους αυτών. Από την επισκόπηση των εκτυπώσεων των μηνυμάτων ηλεκτρονικής αλληλογραφίας που προσκομίζονται μετ' επικλήσεως από αμφότερα τα διάδικα μέρη προκύπτει ότι τον Φεβρουάριο του έτους 2021, ήτοι τέσσερις μήνες πριν από τη σύναψη της πρώτης σύμβασης μίσθωσης, αναφέρεται στον από τη θυγατέρα του γενικώς και αορίστως, η πρόθεση εκμίσθωσης του επίδικου ακινήτου, που σημειωτέον ακόμα δεν είχε αγορασθεϊ από την εταιρεία, στην εναγόμενη ενώ περαιτέρω προκύπτει ότι ο … μόλις στις 19.02.2022 ενημερώνεται από το λογιστή … ότι το επίδικο μισθώνεται στην εναγόμενη ήδη από τα μέσα του 2021. Μάλιστα, γνώση και συναίνεσή του … για τη σύναψη της συμβολαιογραφικής μίσθωσης και των ειδικότερων όρων αυτής ουδόλως αποδεικνύεται. Αξιοσημείωτα είναι μάλιστα τα χρονικά σημεία στο οποία συνήφθησαν οι επίμαχες συμβάσεις. Συγκεκριμένα, η πρώτη εξ αυτών συνήφθη στις 25.06.2021, μόλις επτά ημέρες μετά την αποχώρηση του … από το διοικητικό συμβούλιο της εταιρείας λόγω σοβαρότατων προβλημάτων υγείας που αντιμετώπιζε (βλ. την προσκομιζόμενη κι επικαλούμενη με την προσθήκη της ενάγουσας από 18.05.2023 ιατρική γνωμάτευση του ιατρού παθολόγου-ογκολόγου σε συνδυασμό με την ένορκη μαρτυρική κατάθεση του … που περιέχεται στα υπ' αριθμόν πρακτικά

δημόσιας συνεδριάσεως του παρόντος Δικαστηρίου τα οποία προσκομίζει και επικαλείται η εναγόμενη με την προσθήκη της) και την εκλογή νέου, αποτελούμενου από τα τέκνα της εναγόμενης, … και… η δε δεύτερη εξ αυτών συνήφθη στις 02.10.2023, ήτοι ένα περίπου μήνα πριν τη σύγκληση της γενικής συνέλευσης των μετόχων της εταιρείας της 30ης. 10.2023 όπου θα συζητείτο, μεταξύ άλλων, η ανάκληση όλων των μελών του διοικητικού συμβουλίου της εταιρείας, ήτοι των … και … και η εκλογή νέου διοικητικού συμβουλίου το οποίο, εντέλει, εξελέγη διά της από 01.11.2023 απόφασης της γενικής συνέλευσης των μετόχων της ενάγουσας, απαρτιζόμενο από τους … και … (βλ. την προσκομιζόμενη κι επικαλούμενη από την εναγόμενη υπ' αρ. πρωτ. … ανακοίνωση καταχώρησης στο Γ.Ε.ΜΗ στοιχείων της ενάγουσας εταιρείας).

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι, στην τακτική γενική συνέλευση της ενάγουσας εταιρείας που έλαβε χώρα στις 19.11.2024, οι μέτοχοι ενημερώθηκαν για τις ως άνω συμβάσεις μίσθωσης οι οποίες είναι άκυρες λόγω μη τήρησης των διατάξεων των άρθρων 99 επ. Ν. 4548/2018 κατά τα αναλυτικός προεκτιθέμενα, αποφασίστηκε δε να μην συνεχιστεί η συναφθείσα δυνάμει της υπ' αριθμόν συμβολαιογραφικής πράξης του συμβολαιογράφου Σερρών … σύμβαση μίσθωσης. Η ενάγουσα εταιρεία, όπως νομίμως εκπροσωπείται, υπέβαλε ενώπιον του αρμόδιου Εισαγγελέα Πρωτοδικών Σερρών την από 04.04.2025 έγκληση σε βάρος του … και της … επικαλούμενη την από μέρους τους δόλια και εν γνώσει τους

σύναψη απολύτως άκυρων συμβάσεων μίσθωσης, ως εκπρόσωποί της, με την εναγόμενη μητέρα τους, πράξεις που στοιχειοθετούν το αδίκημα του άρθρου 179 παρ. 1 Ν. 4548/2018, ακολούθως δε σχηματίσθηκε η με Α.Β.Μ … ποινική δικογραφία και ασκήθηκε ποινική δίωξη κατά αυτών για το ποινικό αδίκημα της παραβίασης του ανωτέρω άρθρου (βλ. το προσκομιζόμενο μετ' επικλήσεως από την ενάγουσα επικυρωμένο αντίγραφο του από 29.08.2025 κατηγορητηρίου της Εισαγγελέως Πρωτοδικών Σερρών …). Προσέτι, αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα εταιρεία, διά των νομίμων εκπροσώπων, στις 06.12.2024, επέδωσε στην εναγόμενη την από 04.12.2024 εξώδικη ενημέρωση-πρόσκληση-δήλωση διά της οποίας την ενημέρωσε ότι για τη σύναψη των συμβάσεων μίσθωσης δυνάμει των οποίων κατέχει το επίδικο ακίνητο δεν ακολουθήθηκε η νόμιμη διαδικασία των άρθρων 99 επ. Ν. 4548/2018 για τη χορήγηση άδειας κατάρτισης της εταιρείας των συναλλαγών αυτών με την ίδια που αποτελεί συνδεδεμένο μέρος της, με αποτέλεσμα αυτές να είναι απολύτως και αυτοδικαίως άκυρες και την κάλεσε να της αποδώσει το επίδικο ακίνητο εντός δέκα (10) ημερών από την παραλαβή του ως άνω εξωδίκου στην κατάσταση που ήταν όταν της παραδόθηκε, καθώς και το σύνολο της εντός αυτής ευρισκόμενης οικοσκευής που ανήκει στην εταιρεία. Η εναγόμενη, η οποία ουδέν έπραξε μετά την παραλαβή του άνω εξωδίκου, μη αποδίδοντας στην ενάγουσα εταιρεία, αλλά κατακρατώντας το επίδικο ακίνητο μετά της εντός αυτού οικοσκευής, ήτοι ενός φούρνου μάρκας ΝΕΘΕ και ένα κλιματιστικού μάρκας DΑΙΚΙΝ … που δεν αρνήθηκε ειδικώς με τις έγγραφες προτάσεις της ότι ανήκει κατά κυριότητα στην ενάγουσα εταιρεία, συναγόμενης εξ αυτού ομολογίας κατ' άρθρο 261 εδ. β' ΚΠολΔ, καίτοι έχει οχληθεί από την ενάγουσα σχετικά για να της το αποδώσει και έχει λάβει γνώση, κατά τα προλεχθέντα, της αυτοδίκαιης και απολύτου ακυρότητας αμφότερων των συμβάσεων μίσθωσης και δη της τελευταίας εξ αυτών βάσει της οποίας κατέχει το επίδικο ακίνητο, απέβαλε την ενάγουσα εταιρεία από το επίδικο, παράνομα και παρά τη θέλησή της, αντιποιούμενη τη νομή της, δεδομένου ότι παραμένοντας κάτοχος του ακινήτου, χωρίς επίκληση κάποιας ενεργού έννομης σχέσης, δυνάμει της οποίας παραμένει στην κατοχή του, δεν συνιστά εύλογη αιτία παρακράτησης της κατοχής του, αλλά αποτελεί συγκαλυμμένη αντιποίηση της νομής. Σημειωτέον ότι, παράλληλα με την υπό κρίση αγωγή, η ενάγουσα εταιρεία υπέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου την από 16.01.2025 αίτηση ασφαλιστικών μέτρων κατά της εναγόμενης, με την οποία ζητούσε, επικαλούμενη κατεπείγουσα περίπτωση, συνιστάμενη στη μεγάλη οικονομική ζημία που υφίσταται λόγω του χαμηλού μισθώματος που λαμβάνει και της επιβάρυνσής της με τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου αλλά και λόγω της αδυναμίας της να πωλήσει το ακίνητο προκειμένου να ενισχύσει τη ρευστότητά της, να αναγνωρισθεί προσωρινά νομέας του επιδίκου και να της αποδοθεί αυτό και το σύνολο της οικοσκευής, πλην όμως η αίτησή της απορρίφθηκε με την η απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων) λόγω αοριστίας, με αποτέλεσμα η εναγόμενη να εξακολουθεί μέχρι σήμερα να παραμένει εντός του επιδίκου (βλ. και την ΜονΕφΠειρ 452/2021 ό.π). Ενόψει των ανωτέρω, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως ουσία βάσιμη η κρινόμενη αγωγή, να αναγνωριστεί η ενάγουσα εταιρεία νομέας του επιδίκου ακινήτου και της εντός αυτού ευρισκόμενης οικοσκευής και συγκεκριμένα ενός φούρνου μάρκας ΝΕFF … και ενός κλιματιστικού μάρκας DΑΙΚΙΝ … και να υποχρεωθεί η εναγόμενη να της αποδώσει αυτό μετά της εντός αυτού ευρισκόμενης ως άνω οικοσκευής. Περαιτέρω, επειδή, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, δεν αποδείχθηκε ότι η καθυστέρηση στην εκτέλεση μπορεί να προκαλέσει σημαντική οικονομική βλάβη στην ενάγουσα εταιρεία, λαμβανομένου υπόψη ότι πρόκειται για ιδιαιτέρως κερδοφόρα ανώνυμη εταιρεία, η οικονομική κατάσταση της οποίας δεν θα επηρεαστεί ουσιωδώς από την καθυστέρηση της προσήκουσας αξιοποίησης του επιδίκου ακινήτου, πρέπει να απορριφθεί το παρεπόμενο αίτημα περί κήρυξης προσωρινά εκτελεστής της απόφασης ως προς την καταψηφιστική της διάταξη.

Εξάλλου, όπως προκύπτει από τους προσκομιζόμενους μετ' επικλήσεως από την εναγόμενη λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, οι δαπάνες ύδρευσης και ηλεκτρισμού του επιδίκου, ήδη από το έτος 2025, δεν επιβαρύνουν την ενάγουσα αλλά καταβάλλονται από την διαμένουσα σε αυτό εναγόμενη. Τέλος, πρέπει τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας (βλ. τον περιληφθέντα, σύμφωνα με το άρ. 190 § 2 Κ.Πολ.Δ, στις προτάσεις της κατάλογο εξόδων και άπαντα τα αποδεικτικά αυτών έγγραφα που προσκομίζει και επικαλείται) πρέπει, κατόπιν αποδοχής του σχετικού αιτήματος της, να επιβληθούν σε βάρος της εναγόμενης, λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 184, 190 § 3 και 191 § 1 ΚΠολΔ, 83 Ν. 4194/2013).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι έκρινε απορριπτέο.

ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την υπό κρίση αγωγή.

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ την ενάγουσα εταιρεία αποκλειστική νομέα του επιδίκου ακινήτου, ήτοι του με χαρακτηριστικό αριθμό ( ) διαμερίσματος κατοικίας του πρώτου ( ) πάνω από το ισόγειο ορόφου πολυκατοικίας με ΚΑΕΚ …, ανεγερθείσης σε οικόπεδο με χαρακτηριστικό αριθμό ( ), εμβαδού που βρίσκεται στην πόλη των Σερρών, στο του νέου σχεδίου της πόλης των Σερρών, στον συνοικισμό … και επί της οδού … αρ. … το οποίο (διαμέρισμα) έχει εμβαδό καθαρό … τ.μ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο … και αποτελείται από δύο δωμάτια, σαλοτραπεζαρία-κουζίνα, λουτροκαμπινέ, και ημιϋπαίθριους χώρους, συνολικού εμβαδού τ.μ., έχει δε ως παρακολούθημα τη με χαρακτηριστικό αριθμό αποθήκη του υπογείου, εμβαδού … τ.μ. καθώς και της εντός αυτού οικοσκευής και συγκεκριμένα ενός φούρνου μάρκας NEFF … και ενός κλιματιστικού μάρκας DΑΙΚΙΝ …

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγόμενη να αποδώσει στην ενάγουσα το πιο πάνω ακίνητο μετά της εντός αυτού οικοσυσκευής, ήτοι ενός φούρνου μάρκας NEFF και ενός κλιματιστικού μάρκας DΑΙΚΙΝ

ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας σε βάρος της εναγόμενης και ορίζει αυτά στο ποσό των έξι χιλιάδων εκατόν ενενήντα τριών ευρώ και ογδόντα τεσσάρων λεπτών (6.193,84 €).

ΚΡΙΘΗΚΕ, ΑΠΟΦΑΣΙΣΤΗΚΕ και ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στις Σέρρες, στις 3 Αυγούστου 2026 σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, απάντων των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ