ΜΠρΘεσ 1483/2006

ΜΠρΘεσ 1483/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Εκουσία διαδικασία - Διάδικος - Κτηματολόγιο - Αίτηση διόρθωσης πρώτης εγγραφής -. Εννοια διαδίκου στην εκούσια δικαιοδοσία -.

Αίτηση για διόρθωση κτηματολογικών στοιχείων στις πρώτες εγγραφές και ταυτόχρονα προβολή αντιρρήσεων κατά αρνητικής απόφασης του προϊσταμένου κτηματολογικού γραφείου για μη καταχώρηση μεταγενέστερης εγγραφής. Παράλειψη καταχώρησης των αντιρρήσεων στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Κρίση του δικαστηρίου ότι πρόκειται για συγγνωστή παράλειψη, η οποία δικαιολογείται από τη γενικότερη άγνοια που επικρατεί σχετικά με την εφαρμογή του καινούργιου θεσμού, τη μη ενασχόληση της νομολογίας και την επιλογή της εκούσιας δικαιοδοσίας για την επίλυση των διαφορών που ανακύπτουν από την άρνηση καταχώρησης στα κτηματολογικά βιβλία εγγραπτέας πράξης. Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και κάθετης συνιδιοκτησίας με απόφαση του Δ.Σ. του ΟΕΚ, η οποία δημοσιεύθηκε στο Φ.Ε.Κ. και μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου. Εσφαλμένη εγγραφή από τον ΟΚΧΕ, ο οποίος αποτύπωσε το σύνολο των οριζόντιων ιδιοκτησιών αλλά δεν αποτύπωσε τις περισσότερες αυτοτελείς οικοδομές. Κρίση του δικαστηρίου ότι, εφόσον δεν υφίσταται αμφιβολία για το μεταβιβαζόμενο διαμέρισμα, τέτοιου είδους παραλείψεις δεν μπορούν να προβάλλονται κατά του πολίτη - δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος. Κατάτμηση της ευρύτερης έκτασης από τον ΟΕΚ χωρίς να ακολουθήσει αναγωγή του ποσοστού συγκυριότητας, που έλαβε ο δικαιούχος με το παραχωρητήριο στο σύνολο της έκτασης, στο επιμέρους οικόπεδο που προέκυψε από την κατάτμηση και στο οποίο είναι κτισμένη η οικοδομή, όπου βρίσκεται το διαμέρισμα που του παραχωρήθηκε. Κρίση του δικαστηρίου ότι η υποχρέωση επαναπροσδιορισμού του ποσοστού συγκυριότητας, με διόρθωση της πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, βαρύνει τον ΟΕΚ και όχι τους δικαιούχους εγγραπτέων δικαιωμάτων μέχρι τη διόρθωση της πράξης, η καταχώρηση της εγγραπτέας πράξης θα γίνει με την παρατήρηση ότι το ποσοστό συγκυριότητας αντιστοιχεί στο οικόπεδο που προέκυψε από την κατάτμηση. Ο έλεγχος νομιμότητας που διενεργεί το κτηματολογικό γραφείο πριν από την καταχώρηση εγγραπτέας πράξης περιορίζεται αποκλειστικά στα θέματα του άρθρου 16 § 1 του ν. 2664/1998 και δεν επεκτείνεται στο έλεγχο της ορθότητας του ΚΑΕΚ, που χορηγήθηκε από τον ΟΚΧΕ.

ΚΕΙΜΕΝΟ

ΜονΠρΘεσ 1483/2006

(Απόσπασμα)... Η έννοια του διαδίκου στη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, η οποία χαρακτηρίζεται από την ελαστικότητα της διαδικασίας, έχει άλλο περιεχόμενο από ό,τι έχει στο πεδίο της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας. Και τούτο, διότι στη διαδικασία αυτή δεν υφίσταται, κατά κανόνα, αντιδικία (είναι όμως δυνατόν να υπάρξουν και στη διαδικασία αυτή περισσότεροι διάδικοι και με αντιτιθέμενα συμφέροντα και κατά συνέπεια να διεξαχθεί η δίκη κατ' αντιδικία) και για το λόγο αυτό δεν υπάρχουν αντιδικούντα πρόσωπα. Τα πρόσωπα τα οποία μετέχουν στη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας ονομάζονται μεν «διάδικοι», όμως στην ουσία πρόκειται περί «ενδιαφερομένων» θετικώς ή αρνητικώς ως προς τη ρύθμιση που θα αποφασιστεί και αποτελεί το αντικείμενο της αίτησης. Έτσι, η έννοια του διαδίκου, που προσδιορίζεται τόσο με το τυπικό όσο και με το ουσιαστικό κριτήριο, προσλαμβάνεται στην εκούσια δικαιοδοσία με τον ακόλουθο τρόπο: α') με την υποβολή αίτησης για την εκδίκαση ορισμένης υπόθεσης της εκούσιας δικαιοδοσίας, β') με την κλήτευση τρίτων στη διαδικασία, κατόπιν διαταγής του αρμόδιου δικαστηρίου (αρθρ. 748 παρ. 3 ΚΠολΔ), γ ') με την προσεπίκληση τρίτων κατόπιν πρωτοβουλίας του διαδίκου ή αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο (άρθρο 753 ΚΠολΔ), δ ') με την άσκηση κύριας ή πρόσθετης παρέμβασης, ε') με την άσκηση τριτανακοπής (αρθρ. 773, 583 επ. ΚΠολΔ) (βλ. ΑΠ646/1975 ΝοΒ 24.50, ΕφΔωδ 120/2004 Νόμος, ΕφΑΘ 341/1991 Δ 22.847, ΕφΑΘ 10018/1986, ΝοΒ 35.551, Εφθεσ 199/1986 Αρμ 40.808, ΕφΑΘ 612/1985 ΑρχΝ 36.140, ΕφΑΘ 10025/1982 ΕλλΔνη 24.284, ΕφΑΘ 238/1983 ΕλλΔνη 24.814, ΕφΑΘ 8210/1980 ΝοΒ 29.564, ΕφΑΘ 3506/1980 Αρμ 35.494). Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 761,748 παρ. 3,753 παρ. 1 και 752 ΚΠολΔ προκύπτει ότι ο καθού η αίτηση δεν προσλαμβάνει την ιδιότητα του διαδίκου με μόνη την απεύθυνση της αίτησης εναντίον του, αν δεν κλητεύθηκε ύστερα από διαταγή του δικαστηρίου, δεν προσεπικλήθηκε ή δεν άσκησε παρέμβαση, ακόμη και όταν, χωρίς πάντως να ασκήσει παρέμβαση, παραστεί στη δίκη. Επομένως, δεν έχει δικαίωμα έφεσης κατά της απόφασης που θα εκδοθεί, αλλά αν προκαλεί σ' αυτόν βλάβη ή εκθέτει σε κίνδυνο τα συμφέροντα του, μπορεί να την τριτανακόψει. Ούτε άλλωστε ο από το δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου ορισμός, κατά την κατάθεση της αίτησης, απλώς της προθεσμίας για την τυχόν κοινοποίηση της στον καθού για να ασκήσει παρέμβαση ή να προστατεύσει κατ' άλλον, ενδεχομένως, τρόπο τα πιθανά συμφέροντα του, συνιστά ή μπορεί να αναπληρώσει την προβλεπόμενη από το άρθρο 748 παρ. 3 ΚΠολΔ κλήτευση, με διαταγή του αρμόδιου δικαστή, εκείνου που έχει έννομο συμφέρον από τη δίκη, ώστε να προσδίδει στον καθού η αίτηση ιδιότητα διαδίκου (βλ. ΑΠ 1305/1994 ΕλλΔνη 37.638, ΑΠ 646/1978 ΝοΒ 24.50, ΕφΑΘ 2295/1998 ΕλλΔνη 39.617, ΕφΑΘ 1948/1994 ΝοΒ 43.64).

Με την υπό κρίση με αριθμό καταθέσεως 34401/ 8.9.2005 αίτηση, κατ' ορθή εκτίμηση του δικογράφου αυτής, οι αιτούντες, επικαλούμενοι έννομο συμφέρον ως δικαιούχοι εγγραπτέου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία, οι μεν 1ος και 2η ζητούν να διορθωθούν τα εσφαλμένως καταχωρηθέντα στοιχεία (ποσοστό συγκυριότητας - ληξιαρχικά στοιχεία) στις πρώτες εγγραφές αναφορικά με το ακίνητο (διαμέρισμα) με ΚΑΕΚ , οι δε 3ος και 4η προβάλλουν τις αντιρρήσεις τους κατά της από 16.8.2005 αρνητικής αποφάσεως της προϊσταμένης του κτηματολογικού γραφείου και ζητούν να διαταχθεί η τελευταία να καταχωρήσει στο οικείο κτηματολογικό φύλλο το υπ' αριθμόν 25885/28.7.2005 συμβόλαιο αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, ΠΧ. - Χ., με το οποίο μεταβιβάσθηκε σε αυτούς το ανωτέρω ακίνητο.

Η εν λόγω αίτηση στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, του ΟΚΧΕ και της προϊσταμένης του κτηματολογικού γραφείου, αντίγραφο δε αυτών τους επέδωσαν οι αιτούντες μαζί με κλήση προς συζήτηση για τη σημερινή δικάσιμο, οι οποίοι δεν παρέστησαν κατά τη συζήτηση. Πλην όμως αυτοί δεν κατέστησαν διάδικοι, διότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που αναφέρονται στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, ο δε από το δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ορισμός, κατά την κατάθεση της αίτησης, της 30ήμερης προθεσμίας για την κοινοποίηση της στους καθών δεν συνιστά την προβλεπόμενη από το άρθρο 748 παρ. 3 ΚΠολΔ κλήτευση, με διαταγή του αρμόδιου δικαστή, εκείνου που έχει έννομο συμφέρον από τη δίκη, άλλωστε, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι προσδοκά συμφέρον ο τηρών δημόσια βιβλία κατ' άρθρο 791 του ΚΠολΔ, ώστε να μπορεί να καταστεί διάδικος.

Περαιτέρω, η αίτηση, στο δικόγραφο της οποίας σωρρεύονται αφενός αίτηση διορθώσεως καταχωρηθέντων στοιχείων των 1ου και 2ης των αιτούντων και αφετέρου αντιρρήσεις κατά αρνητικής αποφάσεως της προϊσταμένης του κτηματολογικού γραφείου περί καταχώρισης μεταβιβαστικής πράξης των 3ου και 4ης των αιτούντων, αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του κτηματολογικού δικαστή κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (άρθρα 6 παρ. 8 και 16 παρ. 5 του ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις», όπως ισχύει σήμερα και 739 επ. του ΚΠολΔ), είναι εμπρόθεσμη, δηλαδή κατατέθηκε εντός 15νθημέρου (29.8.2005 έλαβαν γνώση της αρνητικής πράξης οι 3ος και 4ος των αιτούντων και 8.9.2005 κατατέθηκαν οι αντιρρήσεις) και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 6 παρ. 8, 11 παρ. 4,12 παρ. 1α', 13 παρ. 1,14,16 παρ. 1,2 και 4α' και 18 του ν. 2664/1998, όπως συμπληρώθηκε με το ν. 3127/2003 και 791 του ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ' ουσίαν. Σημειωτέον ότι κατ' άρθρο 16 παρ. 5 εδ. γ' του ν. 2664/1998 μετά την τελευταία κωδικοποίηση του το 2003, «πρέπει ο κτηματολογικός δικαστής να ελέγχει αν η αντίρρηση έχει εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και σε αρνητική περίπτωση να την απορρίπτει ως απαράδεκτη».

Εν προκειμένω δεν προκύπτει αν εγγράφηκε η υπό κρίση αίτηση στο κτηματολογικό φύλλο, υποχρέωση που ως είναι φυσικό βαρύνει και το κτηματολογικό γραφείο, δεδομένου ότι οι αιτούντες του κοινοποίησαν αντίγραφο της κρινόμενης αίτησης αντιρρήσεων. Κατά την κρίση του παρόντος δικαστηρίου, η παράλειψη αυτή μπορεί να θεραπευτεί με την μετέπειτα καταχώρηση, αφού η εν λόγω νομοθετική πρόβλεψη δεν συνδέεται με κάποια προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να γίνει η καταχώρηση των αντιρρήσεων, παρά μόνον η υποβολή τους, ο δε σκοπός του νόμου - που είναι να λάβει γνώση των αντιρρήσεων το κτηματολογικό γραφείο -εξυπηρετήθηκε εν προκειμένω με την επίδοση του σχετικού δικογράφου1 άλλωστε, η παράλειψη αυτή του κτηματολογικού γραφείου αφενός θα ήταν κατάφωρα άδικο να οδηγήσει σε απαράδεκτο της αιτήσεως σε βάρος του πολίτη, αφετέρου δικαιολογείται από τη γενικότερη άγνοια που επικρατεί αναφορικά με την εφαρμογή ενός καινούργιου θεσμού στην Ελλάδα με νέα νομοθετήματα, για την ερμηνεία των οποίων δεν ασχολήθηκε ακόμη η νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων, η οποία επιβάλλεται αρχικά να είναι ελαστική σε δικονομικές παρατυπίες, όπως υπαγορεύει και η επιλογή από το νομοθέτη της συγκεκριμένης διαδικασίας, δηλαδή της εκούσιας δικαιοδοσίας, για την επίλυση των αναφυομένων διαφορών από την άρνηση καταχώρησης στα κτηματολογικά βιβλία.

Από την εκτίμηση των εγγράφων που οι αιτούντες επικαλούνται και προσκομίζουν νόμιμα αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με την υπ' αριθμόν 93/9.12.1977 απόφαση του διοικητικού συμβουλίου του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.), που δημοσιεύθηκε νόμιμα στο ΦΕΚ τεύχος Β' 1322/31.12.1977 και μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης εις τόμο ... και αριθμό ..., καταρτίστηκε πράξη συστάσεως αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών του οικισμού «Θεσσαλονίκη VI (Ν. Κρήνη)», σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971,1002 και 1117 του ΑΚ και α.ν. 163/1967, με δαπάνες του ΟΕΚ, ανεγερθέντος επί ιδιόκτητου οικοπέδου κειμένου στη θέση Σεπαί ή Σπαχή της κτηματικής περιοχής Μ. Μίκρας του συνοικισμού Νέας Κρήνης του Δήμου Καλαμαριάς Ν. Θεσσαλονίκης, συνολικού εμβαδού 108.395 τ.μ., το οποίο προσδιορίζεται λεπτομερώς κατά θέση και όρια στην ανωτέρω απόφαση. Η όλη ως άνω οικοπεδική έκταση προήλθε από τη συνένωση τριών οικοπέδων εκτάσεως 38.292, 62.103 και 8.000 τ.μ., αντίστοιχα. Εκ του ανωτέρω οικοπέδου διατέθησαν για δημόσιους και κοινόχρηστους χώρους 22.850 τ.μ.- η έκταση αυτή ανήκει κατά κυριότητα στον ΟΕΚ, μη μεταβιβασθείσα στους οικιστές δια της μεταβιβάσεως εις έκαστον αυτών της αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας του. Επίσης, στην κυριότητα του ΟΕΚ παρέμεινε και συνεπώς δεν μεταβιβάσθηκε στους οικιστές έκταση 16.446 τ.μ. Ο οικισμός ανεγέρθηκε επί της εναπομείνασας έκτασης των 69.099 τ.μ. (108.395 - 22.850 - 16.446), η οποία μόνη αποτελεί το οικόπεδο των δια της ανωτέρω απόφασης του ΟΕΚ συσταθεισών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών του οικισμού και συμμεταβιβάσθηκε στους οικιστές δια της μεταβιβάσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών των και κατά το αναλογούν εις έκαστο ν τούτων ποσοστόν εξ αδιαιρέτου. Τα ανωτέρω προκύπτουν από ρητές διατάξεις της ανωτέρω απόφασης- ας σημειωθεί ότι η οικοπεδική έκταση των 69.099 τ.μ. δεν είναι ενιαία, αλλά πλασματική, αποτελούμενη από τα επιμέρους εδαφικά τμήματα που καλύπτουν οι πολυκατοικίες του οικισμού1 ενδιάμεσα βρίσκονται οι δημόσιες και κοινόχρηστες εκτάσεις του οικισμού (δρόμοι, πάροδοι, πεζοδρόμια, πάρκα, προαύλιοι χώροι, χώροι κοινής ωφέλειας κλπ.), καθώς και οι μη μεταβιβασθείσες στους οικιστές εκτάσεις, που συνολικά αθροιζόμενες «δίνουν» 39.296 τ.μ. (22.850 + 16.446). Ο οικισμός περιλαμβάνει συνολικά 109 πολυκατοικίες, διατεταγμένες σε 79 «στίχους» της μίας ή των δύο πολυκατοικιών έκαστος- σε αυτές αντιστοιχούν συνολικά 1.213 διαμερίσματα και δύο αυτοτελείς ενιαίοι χώροι στα ισόγεια δύο πολυκατοικιών. Μεταξύ των διαμερισμάτων - αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών είναι και το υπ' αριθμόν 252 διαμέρισμα, του 3ου ορόφου (που έχει μόνο δύο διαμερίσματα το 251 και το 252) πάνω από το ισόγειο της υπ' αριθμόν 25 τριώροφης πολυκατοικίας, τύπου 4001Α - Κλ -1, του υπ' αριθμόν 21ου στίχου (που περιλαμβάνει μόνο μια πολυκατοικία). Το εν λόγω διαμέρισμα έχει εμβαδόν 69 τ.μ., αποτελούμενο από τρία δωμάτια και λοιπούς βοηθητικούς χώρους, και του αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και ψήφου 0,925 χιλιοστά (0,925%ο) που αντιστοιχούν σε 63,93 τετραγωνικά μέτρα (69.099X0,925%ο) και συνορεύει γύρωθεν βόρεια με κοινόκτητο πεζόδρομο και πέραν αυτού με οδό και με πλατύσκαλο κλιμακοστασίου, νότια με κοινόκτητο οικόπεδο και πέραν αυτού με κοινόκτητο πεζόδρομο, ανατολικά με κοινόκτητο οικόπεδο και δυτικά με κλιμακοστάσιο, πλατύσκαλο και με το 251 διαμέρισμα του αυτού ορόφου. Τα ανωτέρω ορίζονται ρητά στη σελίδα 10812 του προρρηθέντος ΦΕΚ.

Με το υπ' αριθμόν 1381071/31.3.1978 παραχωρητήριο του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, νομίμως μεταγραφέν στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Καλαμαριάς, το ανωτέρω διαμέρισμα μετά του αναλογούντος ποσοστού συνιδιοκτησίας μεταβιβάσθηκε κατά πλήρη κυριότητα στον Ι.Β. του Κ. έναντι τιμήματος εκ. δρχ. 122.214, το οποίο εξοφλήθηκε ολοσχερώς και έτσι εξαλείφθηκε η εγγραφείσα υποθήκη υπέρ του ΟΕΚ. Στις 25.1.2005 αποβίωσε στη Θεσσαλονίκη ο ανωτέρω χωρίς να αφήσει διαθήκη, ο οποίος κληρονομήθηκε κατ' ισομοιρία από τους μοναδικούς εξ αδιαθέτου κληρονόμους του, ήτοι τα τέκνα του Ε.Δ. (2η αιτούσα) και Κ.Β. (1ος αιτών). Οι τελευταίοι αποδέχθηκαν την επαχθείσα σε αυτούς κληρονομιά, στην οποία περιλαμβανόταν και το προρρηθέν διαμέρισμα, με την υπ' αριθμόν 15466/13.4.2005 δήλωση αποδοχής κληρονομιάς ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε. Σ., νομίμως μεταγραφείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου Καλαμαριάς. Έτσι οι 1ος και 2η των αιτούντων κατέστησαν συγκύριοι του εν λόγω διαμερίσματος κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος...

Με το υπ' αριθμόν 25885/28.7.2005 πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Π Μ. - Χ. οι 1ος και 2η των αιτούντων πώλησαν το ανωτέρω διαμέρισμα και μεταβίβασαν την κυριότητα αυτού κατ' ισομοιρία στους 3ο και 4η των αιτούντων. Οι τελευταίοι, με την με αρ. πρωτ. 3/3889/9.8.2005 αίτηση τους ενώπιον του κτηματολογικού γραφείου ζήτησαν να καταχωρηθεί η ως άνω πράξη μεταβίβασης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, συνυποβάλλοντας τα αναγκαία έγγραφα κατ' άρθρο 14 του ν. 2664/1998. Η προϊσταμένη του κτηματολογικού γραφείου αρνήθηκε τη ζητούμενη καταχώρηση, εκθέτοντας τους λόγους της επί του από 16.8.2005 πρόσθετου φύλλου που επισυνάφθηκε στην αίτηση και γνωστοποιήθηκε την 29.8.2005 στους αιτούντες. Συγκεκριμένα, αρνήθηκε με την ακόλουθη αιτιολογία ότι «Στη συγκεκριμένη αίτηση με αρ. πρωτ. 3889/9.8.2005 αναφέρεται ως επηρεαζόμενο ΚΑΕΚ το . Το συνυποβαλλόμενο επίσης με την ως άνω αίτηση σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 4 του ν. 2664/1998 κεκυρωμένο απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος για το ακίνητο το οποίο αφορά η εγγραπτέα πράξη αφορά πάλι το ΚΑΕΚ 19 047 78 02 001/0/15.... Στην ψηφιακή κτηματολογική βάση και στα κτηματολογικά φύλλα του κτηματολογικού γραφείου Καλαμαριάς όμως, το γεωτεμάχιο επί του οποίου κτίσθηκε η οικοδομή, επί του οποίου κείται το εν λόγω διαμέρισμα, έλαβε ΚΑΕΚ οικοπέδου 19 047 78 02 001/0/0 και προσδιορίζει την ταυτότητα αυτού (άρθρο 14 παρ. 3 του ν. 2664/1998), έχει έκταση 13.431,71 τ.μ. (τελείως διαφορετική δηλαδή από την αναφερόμενη στην πράξη αποδοχής κληρονομιάς και το υπ' αριθμόν 25855/28.7.2005 πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Π Μ. - Χ. Η δε διαιρετή ιδιοκτησία (διαμέρισμα) έχει ποσοστό εξ αδιαιρέτου 0,93/1000 όχι στο οικόπεδο των 69.099 τ.μ. αλλά στο οικόπεδο των 13.431,71 τ.μ. (βλ. φωτοτυπημένο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου) ... στην ψηφιακή κτηματολογική βάση και στα κτηματολογικά φύλλα του κτηματολογικού γραφείου εμφανίζεται μόνο ένας κτιριακός όγκος (ενώ ο ψηφιακός χάρτης δείχνει περισσότερα του ενός μη συνεχόμενα διάσπαρτα και χωρισμένα μεταξύ τους κτίρια), μια δηλαδή οικοδομή με τις συνεστημένες επ' αυτής οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στη δε συγκεκριμένη περίπτωση πρόκειται για το 15ο διαμέρισμα της εν λόγω οικοδομής...

Ως εκ τούτου ο άνω ειδικός αριθμός ΚΑΕΚ του ακινήτου θα έπρεπε να είναι 19 047 78 02 001/25/15, εφόσον θεωρήσουμε ότι η άνω διαιρετή ιδιοκτησία είναι της 25ης οικοδομής και η συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία είναι η 15η. Ενώ δηλαδή έχουμε συνεστημένες κάθετες ιδιοκτησίες με τις σχετικές αποφάσεις του διοικητικού συμβουλίου του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, στην ψηφιακή κτηματολογική βάση και στα κτηματολογικά φύλλα του κτηματολογικού γραφείου έχουμε μόνο οριζόντιες ιδιοκτησίες μιας και μόνης οικοδομής.... Στη συγκεκριμένη περίπτωση όμως το ακίνητο των 69.099 τ.μ., που αναφέρουν τα ως άνω συμβολαιογραφικά έγγραφα και επί του οποίου έχει προσδιοριστεί το ποσοστό συγκυριότητας κάθε διαιρετής ιδιοκτησίας δεν είναι ενιαίο, αφού από αυτό ήδη κατά την έκδοση των παραχωρητηρίων και τη σύνταξη των πράξεων σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμού του ΟΕΚ είχαν αφαιρεθεί οι κοινόχρηστες εκτάσεις (χωρίς βέβαια αυτές να προσδιορίζονται επακριβώς), χωρίστηκε δε ήδη αυτό σε οικοδομικά τετράγωνα (ξεχωριστά δηλαδή οικόπεδα) με την δική τους αυτοτέλεια. (Η αρχική έκταση του ακινήτου όπως αποκτήθηκε από τον ΟΕΚ ήταν 108.395 τ.μ.). Τα ακίνητα πάλι, όπως εμφανίζονται στα κτηματολογικά φύλλα του κτηματολογικού βιβλίου του κτηματολογικού γραφείου είναι ενιαία και αυτοτελή, χωρισμένα κατά οικοδομικά τετράγωνα (ένα εκ των οποίων είναι αυτό με ΚΑΕΚ 19 047 78 02 001/0/0 έκτασης 13.431,71 τ.μ.). Δεν ταυτίζονται όμως με τίποτα με το ακίνητο όπως αυτό περιγράφεται στα άνω συμβολαιογραφικά έγγραφα ...». Από τα προσκομισθέντα κτηματολογικά φύλλα προκύπτει ότι κατά την πρώτη εγγραφή που ενήργησε ο ΟΚΧΕ μετά τη διενέργεια του σχετικού ελέγχου νομιμότητας, δόθηκε κτηματολογικός αριθμός 19 047 78 02 001/0/0 για ένα γεωτεμάχιο εκτάσεως 13.432 τ.μ., το οποίο αποτελεί τμήμα της μείζονος έκτασης των 108.395 τ.μ., και όπως αποτυπώνεται στον ψηφιακό χάρτη οριοθετείται από τις οδούς... και επ' αυτού είναι κτισμένες 12 πολυκατοικίες, μεταξύ των οποίων και η 02, επί της οποίας φέρεται να βρίσκεται το ανωτέρω διαμέρισμα. Το εν λόγω γεωτεμάχιο προέρχεται από μια αυθαίρετη -υπό την έννοια ότι δεν προκύπτει με ποια πράξη της διοίκησης (π.χ. ρυμοτόμηση) ή των συγκυρίων (ΟΕΚ και οικιστών) έγινε- κατάτμηση της αρχικής έκτασης των 108.395 τ.μ. και περιλαμβάνει αφενός μέρος της οικοδομημένης έκτασης των 69.099 τ.μ., αφετέρου κοινόχρηστους χώρους (δρόμους, χώρους κοινής ωφέλειας κλπ.) της ευρύτερης έκτασης των 39.296 τ.μ. (22.850+16.446).

Επιπλέον, η εν λόγω κατάτμηση δεν συνοδεύτηκε από αναγωγή του ποσοστού συνιδιοκτησίας εκάστου των συγκυρίων (οικιστών) στην έκταση των 69.099 τ.μ. που έλαβαν με το παραχωρητήριο στο νέο οικόπεδο των 13.432 τ.μ. Είναι προφανές ότι ο επαναπροσδιορισμός των ποσοστών συνιδιοκτησίας εκάστου των συγκυρίων στα νέα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν με την κτηματογράφηση της περιοχής προϋποθέτει σύμπραξη απάντων των συγκυρίων, ήτοι του ΟΕΚ και των κυρίων των 1.213 αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών - διαμερισμάτων, κάτι που δεν έγινε μέχρι στιγμής και που δεν μπορεί να προκαλέσει μόνον ένας οικιστής, ενόψει της μη μεταγραφής στο κτηματολογικό γραφείο μεταβιβαστικής πράξης που αφορά το διαμέρισμα του. Επιπλέον από τα αυτά έγγραφα προκύπτει ότι για τις επί του γεωτεμαχίου των 13.432 τ.μ. κατασκευασθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες δόθηκαν οι αριθμοί ΚΑΕΚ .. έως 235, χωρίς να εξειδικεύεται στους εν λόγω αριθμούς η οικοδομή (δηλαδή σε ποια από τις 12 που απεικονίζονται στον ψηφιακό χάρτη ότι βρίσκονται επί του εν λόγω γεωτεμαχίου) στην οποία βρίσκεται εκάστη ιδιοκτησία, το συγκεκριμένο διαμέρισμα έλαβε αριθμό ΚΑΕΚ εντούτοις τόσο στα σχετικά κτηματολογικά φύλλα όσο και στο χορηγηθέν στον αρχικό κύριο Ι. Β. υπ' αριθμόν 149187/19.10.2004 κτηματογραφικό απόσπασμα στις αντίστοιχες στήλες αναγράφονται ως αρ. κτιρίου 02, όροφος 03, αρ. οριζ. ιδιοκτ. 02 και αρ. οριζ. ιδιοκτ. στον τίτλο 252, συνοδεύεται δε το τελευταίο από τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνονται 12 οικοδομές. Εκ των ανωτέρω προκύπτει ότι από παραδρομή κατά την κτηματογράφηση δόθηκε ΚΑΕΚ στο εν λόγω διαμέρισμα, στο οποίο δεν υπάρχει ένδειξη σε ποια από τις 12 οικοδομές βρίσκεται, πλην όμως ουδεμία αμφιβολία για την ταυτότητα του εν λόγω ακινήτου καταλείπεται και η άρνηση της προϊσταμένης του κτηματολογικού γραφείου να καταχωρήσει την προρρηθείσα μεταβιβαστική της κυριότητας πράξη στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, αν και δικαιολογημένη από τυπικής απόψεως, κρίνεται καταχρηστική για τους κάτωθι λόγους: 1) ο προσδιορισμός του ποσοστού συνιδιοκτησίας στο νέο γεωτεμάχιο των 13.432 τ.μ. δεν εξαρτάται από τη βούληση των αιτούντων την καταχώρηση ή των δικαιοπαρόχων τους- στο κτηματογραφικό απόσπασμα και στο κτηματολογικό φύλλο στη στήλη παρατηρήσεις αναφέρεται ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας αντιστοιχεί σε οικοδομήσιμη έκταση 69.099 τ.μ., με ανάλογη παρατήρηση θα γίνει και η καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο της νέας μεταβιβαστικής πράξης, ήτοι «το ποσοστό συνιδιοκτησίας αντιστοιχεί σε οικοδομήσιμη έκταση 69.099 τ.μ. ευρύτερης έκτασης 108.395 τ.μ., στην οποία αντιστοιχούν τα γεωτεμάχια με ΚΑΕΚ ... (θα γραφούν τα ΚΑΕΚ των γεωτεμαχίων που συγκροτούν την αρχική ιδιοκτησία του ΟΕΚ επί της οποίας ανεγέρθηκε ο οικισμός Θεσσαλονίκη VI)»- επομένως το ποσοστό συνιδιοκτησίας εκ 0,925%ο του εν λόγω διαμερίσματος -αντί του εσφαλμένως καταχωρηθέντος 0,93%ο- θα τελεί υπό την αναβλητική αίρεση του επαναπροσδιορισμού του στο γεωτεμάχιο των 13.432 τ.μ., με διόρθωση της συστατικής πράξεως οριζόντιας ιδιοκτησίας με επιμέλεια του ΟΕΚ1 ας σημειωθεί ότι αντίστοιχο πρόβλημα θα αντιμετωπίσουν και οι λοιποί συγκύριοι αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών του οικισμού που θα θελήσουν να μεταβιβάσουν το ακίνητο τους, ενδεχόμενη δε άρνηση του κτηματολογικού γραφείου να καταχωρήσει τις μεταβιβαστικές πράξεις, θα δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα στις συναλλαγές, το οποίο θα κληθούν να λύσουν ασθενέστερα οικονομικά άτομα (πρόκειται για εργατικές κατοικίες), που εκ των πραγμάτων δεν έχουν τη δυνατότητα1 η παράλειψη σχετικής ένδειξης στον αριθμό ΚΑΕΚ αναφορικά με την οικοδομή στην οποία βρίσκεται η μεταβιβασθείσα ιδιοκτησία δεν οφείλεται στους αιτούντες ή στους δικαιοπαρόχους τους, αλλά σε εσφαλμένη εγγραφή που ενήργησε ο ΟΚΧΕ, η οποία μπορεί να διορθωθεί αυτεπαγγέλτως- τέτοιου είδους παραλείψεις δεν μπορεί να προβάλλονται έναντι του πολίτη - δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, διότι έτσι παρεμποδίζεται η ασφάλεια των συναλλαγών και 3) ο προβλεπόμενος από το άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 2664/1998 έλεγχος νομιμότητας, στον οποίο υποχρεούται να προβεί το κτηματολογικό γραφείο πριν από την καταχώρηση εγγραπτέας πράξης, περιορίζεται στους τομείς που ορίζει περιοριστικά το εν λόγω άρθρο, ήτοι την κατά τόπον αρμοδιότητα αυτού (του κτηματολογικού γραφείου), την καταλληλότητα της εγγραπτέας πράξης - με την έννοια του ελέγχου της συνδρομής των νομίμων προϋποθέσεων για την επέλευση της επιδιωκόμενης με αυτήν μεταβολής (βλ. Εισηγητική Έκθεση του ν. 2664/1998 στο άρθρο 16) - την εγκυρότητα των συνυποβαλλόμενων δικαιολογητικών και τη νομιμοποίηση του αιτούντος, δεν δύναται όμως να επεκταθεί σε έλεγχο ορθότητας του δοθέντος από τον ΟΚΧΕ κτηματολογικού αριθμού (βλ. το ΑΠ 0510687/2005 έγγραφο της «Κτηματολόγιο ΑΕ»). Σε αντίθετη περίπτωση θα δημιουργηθεί δυσχέρεια στις συναλλαγές, η οποία εντέλει θα αποβεί σε βάρος των επιδιωκομένων με τη θέσπιση του Εθνικού Κτηματολογίου σκοπών.