ΜΠρΣυρ 131/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Κτηματολόγιο - Εκτός σχεδίου δόμηση -.

Ανέγερση αυτοτελών κατοικιών συνδεομένων μεταξύ τους με ημιϋπαίθριο χώρο ενωμένο με φέροντα οργανισμό. Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επ' αυτών. Νόμιμη η άρνηση του Προϊσταμένου Κτηματολογίου για τη μεταγραφή της διότι αποτελούν ουσιαστικά κάθετη ιδιοκτησία.

ΚΕΙΜΕΝΟ

Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου

(Εκουσία Δικαιοδοσία)

Αριθ. 131/2006

(Απόσπασμα)... Η κάθετη ιδιοκτησία, η οποία επιβλήθηκε στην πράξη, εξυπηρετεί σκοπούς στεγαστικούς και οικιστικούς, καθώς με την πάροδο του χρόνου διαπιστώθηκε ότι οι πιεστικές στεγαστικές ανάγκες που από την μαζική μετακίνηση του πληθυσμού προς τα αστικά κέντρα και η ανάγκη πολεοδομικής ανάπτυξης της χώρας δεν μπορούσαν να ικανοποιηθούν με μόνη την οριζόντια ιδιοκτησία. Ωστόσο η κείμενη νομοθεσία καθιερώνει σαφή διάκριση μεταξύ αφ' ενός των περιοχών οι οποίες περιλαμβάνονται σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως και επομένως προορίζονται για οικιστική ανάπτυξη, αφετέρου δε των λοιπών περιοχών, για τις οποίες δεν έχει εγκριθεί σχέδιο πόλεως (πολεοδομική μελέτη) και οι οποίες δεν προορίζονται για δόμηση, αλλά κατ' αρχήν, για γεωργική εκμετάλλευση, κτηνοτροφία, δασοπονία και αναψυχή (ΣτΕ 1135/2002, ΝοΒ 2003. 1108, ΣΤΕ 533/2003, ΝοΒ 2003. 1531). Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης απαγόρευσε κατ' αρχήν τη σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας σε περιοχές εκτός σχεδίου, γιατί αυτή οδηγεί στην κατάτμηση της γης, τη δημιουργία μικροοικοπέδων, την αυθαίρετη δόμηση και την εν συνεχεία μη δημιουργία περιβάλλοντος κατάλληλου για άνετη και δημιουργική διαβίωση των πολιτών (Δ. Χριστοφιλόπουλος, Η συνεχιζόμενη καταστρατήγηση και παρερμηνεία των διατάξεων σύστασης κάθετης συνιδιοκτησίας στις περιοχές εκτός σχεδίου ΝοΒ 1996. 761). Η προαναφερόμενη απαγόρευση της κατατμήσεως γης καθίσταται αυστηρότερη, όταν η κατάτμηση αυτή επιχειρείται σε ευαίσθητα οικοσυστήματα, δηλ. εκείνα που αποσταθεροποιούνται ευκόλως, όπως τα μικρά νησιά που έχουν εξ ορισμού ανάγκη μείζονος και αυστηρότερης προστασίας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν τα νησιά των Κυκλάδων, τα οποία θεωρούνται κεκορεσμένα από πλευράς οικιστικών χρήσεων και η δημιουργία δήθεν «συγκροτήματος κατοικιών» σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, που δεν έχουν προορισμό τη δόμηση, αποτελεί εν τοις πράγμασι καταστρατήγηση των διατάξεων περί ιδιωτικής πολεοδόμησης. (...).

Με την υπ' αριθ. ** πράξη της Συμβολαιογράφου Ερμουπόλεως Ε.Σ.-Β.**, η αιτούσα ως αποκλειστική κυρία ενός οι-κοπέδου, με αριθμό ΚΑΕΚ ** εμβαδού ** τ.μ., το οποίο βρίσκεται στη θέση «Τ.**» της κτηματικής περιφέρειας του Δήμου Ανω Σύρου, εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως και εκτός ζώνης του οικισμού, συνέστησε επί του ακινήτου αυτού δύο κατοικίες, και συγκεκριμένα δύο διόροφες μετά υπογείου οικίες, οι οποίες αποκαλούνται «οριζόντιες» και περιγράφονται αναλυτικά στη πράξη. Πριν από τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης, για την οποία γίνεται λόγος, η αιτούσα είχε προκαλέσει την έκδοση της υπ' αριθ. ** οικοδομικής άδειας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Σύρου, βάσει της οποίας ανήγειρε δυο κατοικίες, οι οποίες συνδέονταν μεταξύ τους με πέργκολα. Επειδή όμως η οικοδομή έπρεπε να ήταν ενιαία, η ως άνω οικοδομική άδεια αναθεωρήθηκε με την από ** πράξη αναθεώρησης του πολιτικού μηχανικού Κ.Δ.**, ύστερα από την από ** αΐτηση της ως άνω ανώνυμης εταιρίας για προσθήκη ημιϋπαίθριου χώρου μεταξύ των δυο κατοικιών (με στοιχεία 1 και 2) και έτσι οι δυο κατοικίες ενώθηκαν με ένα στεγάδι τον Ιανουάριο του 2006, όπως προκύπτει και από την κατάθεση ου μάρτυρος Α.Μ.** Οι κατοικίες αυτές Αποτέλεσαν τις δυο «οριζόντιες» κατοικίες, οι οποίες αναφέρονται στην ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη και αριθμήθηκαν αντίστοιχα σ' αυτή. Στη συνέχεια οι αιτούντες υπέβαλαν προς το Κτηματολογικό Γραφείο Σύρου την από ** αίτησή τους, με την οποία ζήτησαν την καταχώριση της προαναφερόμενης πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου Σύρου εξέδωσε την από ** αρνητική απόφαση καταχώρησης της ως άνω πράξης, η δε αιτιολογία της άρνησης συνοψίζεται στο ότι, κατά τη γνώμη του, οι δύο ιδιοκτησίες για τις οποίες γίνεται λόγος, μολονότι αποκαλούνται «οριζόντιες», στην πραγματικότητα πρόκειται για δυο αυτοτελή και ανεξάρτητα μεταξύ τους κτίρια που δεν εφάπτονται σε κανένα σημείο ώστε να αποτελούν δομική ενότητα, ενώ η ύπαρξη ημιυπαίθριου χώρου δεν αποτελεί συνεκτικό στοιχείο μεταξύ τους. Σχετικά με το θέμα αυτό σημειώνονται τα ακόλουθα: Η δομή των δυο κτιρίων, όπως αυτά εμφανίζονται στο από Μαρτίου 2002 τοπογραφικό σχεδιάγραμμα του Αρχιτέκτονος-Μηχανικού Α.Μ.**, δημιουργεί την εντύπωση ότι πρόκειται για αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί σε κοινό οικόπεδο, και τούτο διότι ο ημιϋπαίθριος χώρος που συνδέει τα κτίρια, μολονότι είναι ενωμένος με τον φέροντα οργανισμό των κτιρίων, αποτελεί διακοσμητικό στοιχείο με αμφίβολη συμβολή στη στατική αντοχή του κτιρίου, ειδικά μάλιστα σε μια χώρα σεισμοπαθή, όπως η Ελλάδα.

Περαιτέρω, όμως, σημειώνεται ότι η λειτουργική αυτοτέλεια των (δυο τουλάχιστον) κτιρίων, που ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο, καθώς και το γεγονός ότι κάθε κτίριο συμμετέχει κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% στο κοινό οικόπεδο (το οποίο δεν θεμελιώνει τον χαρακτηρισμό των ιδιοκτησιών ως καθέτων, αφού και υπό καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας το ίδιο θα συνέβαινε) δεν επαρκούν, ούτε αποτελούν τα μοναδικά στοιχεία της κάθετης ιδιοκτησίας και ότι θα έπρεπε για τον χαρακτηρισμό των ιδιοκτησιών ως καθέτων στην παρούσα περίπτωση να συντρέξουν όλα τα εννοιολογικά στοιχεία της κάθετης ιδιοκτησίας (διαίρεση της κοινής οικοπεδικής έκτασης σε συγκεκριμένα εδαφικά τμήματα, όπου ο κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να διαθέσει χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των άλλων συνιδιοκτητών, να χρησιμοποιεί (αποκλειστικά) τους ακάλυπτους χώρους του τμήματος που περιήλθαν σε αυτόν και να μην δικαιούται να χρησιμοποιεί τους ακάλυπτους χώρους των άλλων συνιδιοκτητών) και όχι ορισμένα από αυτά (ΕφΑιγ. 295/2000, αδημ., Κων/νου Βασιλείου, Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, έκδ. 2003, σ. 134). Η άποψη αυτή, την οποία προβάλλει και η αιτούσα, δεν είναι ορθή, διότι με την μη επίκληση όλων των εννοιολογικών στοιχείων της κάθετης συνιδιοκτησίας στις συμβολαιογραφικές πράξεις σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, θα παρείχετο η δυνατότητα καταστρατηγήσεως των σχετικών με την έκταση εφαρμογής της κάθετης συνιδιοκτησίας διατάξεων στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές, με συνέπεια την ανεπίτρεπτη δυνατότητα δομήσεως σε αυξημένη πυκνότητα και τη de facto δημιουργία οικισμών, ενώ συντρέχει και η απαγόρευση εκ της φύσεως της επίμαχης περιορισμένης γης ως νησιωτικού εδάφους, δηλαδή σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν στην προηγούμενη σκέψη ως ευαίσθητου οικοσυστήματος.

Επίσης η συγκεκριμένη κατάτμηση και δόμηση γης στα μικρά νησιά όπως στη νήσο Σύρο αποκλείεται και εκ των κανόνων που προστατεύουν την αισθητική αξία του τοπίου καθώς η γεωμορφολογία της έχει την λιτή συμμετρία πλουσιοτάτου φυσικού ανάγλυφου, στο οποίο δεν επιτρέπεται ανθρώπινη παρέμβαση άλλη πλην εκείνης που αποβλέπει στην διατήρηση του χαρακτήρα της και να μην παραβιάζει τη φέρουσα ικανότητα της. Κατά την κρίση του Δικαστηρίου αποτελεί κρίσιμο στοιχείο το ενιαίο της οικοδομής, αφού από αυτό εξαρτάται η νομιμότητα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της κάθετης συνιδιοκτησίας. Η κατάθεση του μάρτυρος Α.Ν.** που αναφέρει ότι το κτίριο είναι στατικά ενιαίο, καθώς και τα σχέδια των συγκεκριμένων στατικών μελετών, δημιουργούν πράγματι την εντύπωση ότι πρόκειται για ενιαίο οικοδόμημα. Ωστόσο οι δυο κατοικίες είναι λειτουργικά αυτοτελείς, με δική της είσοδο και ευρισκόμενες σε επαφή με ημιϋπαίθριο χώρο, που όπως προαναφέρθηκε, έχει αμφίβολη συμβολή στη στατική αντοχή του κτιρίου και όχι με άλλη οριζόντια ιδιοκτησία.

Επίσης από την τεχνική έκθεση του Πολιτικού Μηχανικού Κ.Δ.**, προκύπτει ότι το υπόγειο κάθε κατοικίας περιλαμβάνει ανεξάρτητη δεξαμενή νερού και γκαράζ αποκλειστικής χρήσης το καθένα, στοιχεία που δεν συνάδουν με το ενιαίο της οικοδομής. Εξάλλου στο άρθρο 1 του κανονισμού δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, που αναφέρεται σε κοινόχρηστους χώρους, καθορίζεται ότι ο εκάστοτε κύριος, νομέας και κάτοχος καθεμίας των ως άνω δυο οικιών που έχουν ανεγερθεί σε επαφή μεταξύ τους, θα έχει την αποκλειστική χρήση του δώματος του συγκεκριμένου κτίσματος καθώς και των αυλών αυτού. Συνεπώς, από την παραπάνω περιγραφή και από το σύνολο των χαρακτηριστικών καθεμίας κατοικίας, παρατηρείται ότι υπάρχει ουσιαστικά μία άτυπη διανομή της οικοδομής, χαρακτηριστικό της κάθετης συνιδιοκτησίας και ότι επ' αυτού του ενιαίου οικοπέδου έχουν συσταθεί εν τοις πράγμασι δυο αυτοτελείς κάθετες ιδιοκτησίες. Εξάλλου και το γεγονός, ότι κάθε κατοικία συμμετέχει κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% στο κοινό οικόπεδο, δεν θεμελιώνει την ιδιότητα των ιδιοκτησιών ως οριζόντιων, αφού και υπό καθεστώς κάθετης ιδιοκτησίας το ίδιο θα συνέβαινε. Συνεπώς οι λόγοι τους οποίους επικαλείται ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου Σύρου με την από ** άρνηση καταχώρισης της ** πράξης της Συμβολαιογράφου Ερμουπόλεως Ε.Σ.-Β.** είναι βάσιμοι, ορθά αυτός εφάρμοσε το νόμο και επομένως η αίτηση πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη.